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【匯流書摘】怕買貴了嗎？教您如何算出合理房價
作者／廖仁傑, 游穎珊
本文摘自和平國際出版《買房全攻略，精準預測房市走向，業界專家教你找到最低點！自住或投資都能買到理想房》Chapter 5-6. 預售屋、新成屋、中古屋：怕買貴了嗎？教您如何算出合理房價
影響房價的因素非常多，因此在估算合理房價時經常摸不著頭緒，本節提供讀者幾個方法算出您想買的房子是否落在合理的範圍內。速算法是給予讀者大略估價的概念，隨著想要估算的標的不同，依照情境套入速算法。進階估算的計算過程則較為複雜，然其估價結果也更準確，讓讀者更進一步了解組成房屋成本及利潤的概念。
①速算法
1. 預售屋與成屋的價差
在同一區域預售屋價格通常高於成屋，從過去的歷史資料可以發現預售屋和成屋之間的價差會隨著成屋的年齡增加而擴大，而且在不同景氣情況下價差又會有所調整。下表為在不同景氣狀況下，預售屋與成屋的價差百分比對照表。
房市樂觀時預售屋和成屋的價差可以來到4%，通常情況下價差大約落在2.5%，房市較保守時價差較不明顯，大約為1%左右。而成屋屋齡與價差成正比，隨著成屋屋齡每多一年，價差便會跟著擴大，以下範例教您如何計算。
① 以中古屋反推預售屋價格
假設屋齡五年的中古屋每坪售價60萬元：
② 以中古屋反推中古屋價格
假設屋齡五年的中古屋每坪售價60萬元：
值得注意的是，以上公式在蛋黃區或是搶手區域會失準，可能出現價差差距更大的情況。此外，三、四十年的老屋亦不適用該公式，主要係因老屋尚有危老改建、都市更新等隱藏價值，因此套用公式前仍需考慮房屋的其他條件。
2. 觀察標的附近價格
觀察標的附近價格的重點在於藉由平均價格的方式估算出合理的房屋價格。此方法首先要了解該區域的區間價格，接著找出至少兩個條件近似於標的的房價，亦即找一條件略高於標的及另一條件略差於標的，並將兩者加總平均。透過比對條件，慢慢逼近並估算出標的合理價格。
3. 回推合理房屋總價（利用租金回推房價）
回推房屋總價的重要參考資料之一就是租金，租屋市場的價格能夠反映該房屋在市場上熱門的程度，短期來說房價可能受到波動影響，出現租屋市場落後房價的情形；長期而言租金和房價有著穩定的比例關係，因此租屋市場仍有一定的參考價值。我們可以透過同一區域相近條件的租屋市場價格回推合理的房價。
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倍數速算法：找出與標的物近似的出租房屋，並將租金乘上不同地區的倍數區間。
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投資報酬率回推：
租金的投資報酬率＝租金收入（年）／房屋總價
房屋總價＝租金收入／預估投資報酬率
不論何種算法，以租金回推的方式計算房價必須盡量找條件相近的標的，屋齡、周遭環境、交通、建案品質等都必須納入綜合評估才能估算出較準確的結果。
4. 加價法估算合理樓層價位
受到台灣人習俗影響，一棟大樓最便宜的房價落在四樓以及十三樓。隨著樓層增加，房價也會越來越高。因此我們可以利用四樓的房屋價格估算欲購買樓層合理的價位。通常三層樓為同一個價格區間，從四樓開始每一區間加價2%～3%不等。
假設四樓每坪房價為60萬元：
新聞照來源：pexels示意圖、和平國際提供
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