出售繼承房遭錯殺!沒賺還被課稅400萬 代書「這招解救」稅款減半
近年房地合一稅收金額突飛猛進,至去年已超過300億元,不過其中卻隱藏不少可能被「錯殺」的稅額。地政專家分享有繼承人以公告現值申報遺產稅,出售時也用當初買價「根本沒賺」,卻被用遺產稅認定成本而慘課400萬元的房地合一稅,經解救後減輕近半,但仍須繳240萬元,讓專家也呼籲應慎重考慮繼承者在稅制不合理狀況。
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有「代書們的老師」之稱的理德地政士事務所所長廖家瑋分享,民眾在2016年以3200萬元購買一筆不動產,但在2021年因染疫不幸過世,他的繼承者將該筆不動產以「房屋評定現值+土地公告現值」共1200萬元來申報遺產稅。
國稅局以公告現值認定 賣房沒獲利仍被課稅
由於這筆不動產還有2000萬元房貸,每月本金和利息還款接近10萬元,這讓該繼承人的經濟壓力沉重,無法負擔,決定出售不動產。而根據房地合一稅制的邏輯,只有在實際獲利時才須納稅,因此他認為以3200萬元的價格出售即可無須納稅,沒想到結果卻非如此。
國稅局將申報遺產稅採用的房地公告現值1200萬元視為成本,而不是根據當初購買的實際價格,導致該繼承人遭認定獲利2000萬元,再依照「持有超過5年但未滿10年,獲利部分課徵20%」的計算公式,須支付高達400萬元的稅款!
所幸廖家瑋發現財政部於2020年頒布了一則解釋令,房貸餘額只要大於公告現值,就可以視為繼承取得的成本,最終該繼承人以賣價3200萬元扣除2000萬元的房貸餘額來計算,不過仍被認定獲利1200萬元、須支付240萬元的稅款。
繼承房產出售恐有龐大稅負 建議生前規劃資產配置
東龍不動產專任委託部經理陳泰源指出,房地合一稅自2016年實施以來,稅收增長驚人,從最初不到2億元至2022年超過300億元,增幅達百倍之多,雖然支持居住正義的理念,有獲利就該繳稅,但不應該發生錯殺情況。
陳泰源忿忿不平表示,「肯定就是有許多遭錯殺的民眾不斷反映,才有後來財政部的這則解釋令出現。儘管稅款從400萬元降至240萬元,但這仍然是一筆相當大的數目。而且如果該不動產本來就沒有貸款,那該怎麼辦呢?」
想避免繼承房產出售後衍伸的龐大稅負,陳泰源建議短期應變措施,就是趕在往生前,趁著還清醒時候以市價和繼承者辦理買賣移轉,而非分年贈與,這樣才能讓繼承人的成本基於市價來認定。
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台北市不動產仲介經紀商業同業公會副理事長王棟隆則認為,長期解決之道還是要修改遺產及贈與稅法,使繼承者在申報遺贈稅時,手握「公告現值」或「被繼承人於買賣取得之成本」二擇一的選擇權。
王棟隆也呼籲,房地合一稅的初衷是打擊短期買賣炒作和獲利避稅行為,完全支持,但也應避免誤殺無辜,期望政府能慎重考慮改革相關政策。
(封面示意圖/EBC地產王 張琬聆攝)
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