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公設為何吃掉你房貸的3成？一張圖秒解
匯流新聞網記者蔡佩蓉／台北報導
台灣高公設比、買房總價35％被公設施吃掉，尤其近年房價高漲，更被許多人議論不合理。近日內政部次長花敬群拋出，將針對公設比過高進行檢討，例如車道、車位的計算，並會將休閒室等空間比例限縮，內政部五月前會確定最終版本，送行政院審查。
台灣公設比堪稱是世界奇蹟，前幾年海外置產風行，許多台灣投資者就被國外產品吸引，包括泰國、馬來西亞買房全為「實坪制」，當地人就形容，「我買室內房子，其他停車位、公共設施、游泳池都是建商送的。」當時不少業者，更以國外「實坪制」凸顯房價性價比高、租金報酬率高，不用像台灣預售屋要負擔超過30％房價買公設。
在台灣為何會買到所謂的公設「虛坪」呢？屋比房屋總監陳傑鳴解釋，主要是目前國內房屋交易是以「建物登記面積」作為計價標準，但因建築法規放寬許多可不計入容積但可登記的項目，例如 陽台、屋簷、雨遮、法定騎樓、防空避難設備、裝卸、停車空間、機電設備、安全梯、管理委員會使用空間等。
陳傑鳴進一步說明，加上地政法又准予辦理建物測量登記面積多於使用執照面積，使得許多附屬建物、公共設施得以灌入坪數並計價，也導致長期以來真實的房價資訊被混淆，許多公設比高達30至50％的個案，讓民眾買房可能買到很多用不到的「虛坪」，產生很大爭議。
陳傑鳴舉例，在台灣若建物總面積是30坪（不含車位)、總價1500萬元，那麼房屋單價就是50萬元，但因房屋所有權狀上有包含「主建物」、「附屬建物」、「共用部分」面積等資訊，如果共用部份高達50％，其實「主建物」（即室內客廳、房間等專有的空間）加上附屬建物（如：陽台）的實坪面積僅15坪，藉此換算實坪單價將激增到每坪100萬元，房屋單價將相當驚人。
不過，建商卻持不同看法。鄉林集團董事長賴正鎰針對內政部擬在5月提案修正「建築技術規則」，降低新建案的公設比來達到降低房價認為，建商若要經營下去，最後就是被迫拉高單坪售價，這對降低房價沒有幫助，一切應交由市場自行決定。
賴正鎰指出，公設多寡跟房價並無絕對關係，通常建案公設區分「小公」、「大公」。「小公」是指建物的兩支樓梯、電梯梯間等設施，即由部分住戶共同分擔的空間；「大公」則包括機電設施、樓與樓之間連通道、門廳、管理室、避難室等，即全體住戶共同分擔，光是這些最基本的大公、小公加起來的公設比，至少要22％以上。
他解釋說，過去大樓只要一支逃生梯，後來政府強化消防逃生安全，建築法與消防法等相關法規趨嚴，各樓層與地下室都有防火門等消防設施空間，8層樓以上建物應設置至少2座逃生梯，另11層樓以上的大樓還要設立緊急升降梯和排煙室，所以公設比才會拉高到29％左右。
賴正鎰強調，共有部分並非虛坪，且多數是為了建築安全或設計所必需，房屋買賣價格是由市場供需而定，共有部分登記只是改變單價的計算方式，對壓低房價沒有幫助，若硬要將公設拿掉朝向「實坪制」計價，只會把房屋單價拉高，徒增實價登錄的亂象與困擾。
他進一步舉例，若一戶50坪、總價1000萬元的房子，原本每坪單價20萬元，拿掉35％公設比的坪數之後，變成32.5坪計價，那建商依成本及收益還是要賣1000萬元，如此一來每坪單價飆高到30.7萬元。
陳傑鳴總結，不管是否實坪計價或是政府修法縮減計入公設項目來調降公設比，在法規尚未調整前，建議民眾購屋還是應詳細了解契約主建物、附屬建物以及公共設施等三種坪數，並要求分別標示與明列面積，並且確認公設狀態，除了避免買到不實坪數外，還可以挑出擁有符合自身需求的公設。
照片來源：賣厝阿明授權提供
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