公設比降至25～30％ 專家2點憂「真的可行嗎？」

台灣新建案公設比近年來越拉越高，許多民眾對於室內可用實坪變低相當有感，針對公設比過高議題，內政部29日公布研擬「虛坪改革方案」，未來新案公設比可降至25％～30％。馨傳不動產智庫執行長何世昌則於臉書發文表示，對於內政部的簡報內容有許多問號，直呼「這樣改真的可行嗎？」

內政部長林右昌表示，虛坪改革將修改兩項法案，首先是透過修正《公寓大廈管理條例》，讓停車空間重新定義為「專有部分」並「有獨立權狀」，明確區分「停車空間」和「居住公設」，將停車空間負擔合理化。不過，法定停車位仍維持限於社區內所有權人內移轉，不得轉售給社區外人士。

另外，未來沒買車位的人將不用負擔車道面積。由於現行車位空間不得移轉，車道部分，開發商普遍以公設（共用面積）方式登記產權，由所有人均擔，導致沒買車位也得負擔車道空間。

在容積改革部分，內政部將修正《建築技術管理規則》，將「一般電梯」從現行的「應計容積」改為「免計容積」，藉以壓縮原本在免計容積中「管委會空間」的浮濫擴張，並明定以總容積1％為原則，只能設置20～100平方公尺（約6.05～30.25坪）的管委會空間，讓公共設施回歸實際合理使用。

何世昌表示，有關地下室車道全部計入車位的問題，內政部似乎不想管這個棘手的問題，並推測未來可能發生會一種極端情況，那就是多數地下室車位被社區以外的人買走，然後持有車位的外人禁止社區住戶進到地下室，而社區住戶禁止外人出入社區，兩邊互開大絕，看誰會先認輸。

關注改革內容，內政部擬將車位改為「專有部分」、且有獨立權狀，對此，何世昌提出不解之處，那車位會有土地持分、該有土地持分嗎？假設「專有部分的車位」與「共有部分的車位」都沒有土地持分，那擁有獨立權狀的「專有部分車位」買賣的是什麼？地上權車位嗎？

此外，停車塔、倉儲車位等機械車位設施算不算「建築改良物」？如果算的話，那麼新制的機械車位屬於專有部分，某日一旦夾死人，那「車位算不算凶宅」？最後更對於公設比降至25％～30％持存疑態度。

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