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【房知識】新青安僅限第一次買房？用房貸買車卡划算？7常見房貸一圖看懂！
【文／葉一秋】房價動輒百萬千萬，多數民眾買房都要透過房貸來圓夢，房貸種類眾多，該如何選擇適合自己的房貸呢？房貸常見有7大類型，以指數型房貸為大宗，最貼近市場利率。而近期話題上現有的新青安及自購住宅貸款利息補貼(住宅補貼)，皆屬於政府政策性優惠房貸，符合資格的民眾別錯過自己的權益喔！
永慶房屋契約部經理陳俊宏表示，選擇房貸除了注意利率高低外，還要注意3個面向，首先，有沒有繳息不還本的寬限期，常見寬限期為1~2年，部分銀行針對優質客戶會放寬到3年。
第2，提前還款有沒有違約金，每個房貸產品標準不同，有一種是頭1年給予非常低的貸款利率，通常會限制頭1年完全不能額外償還本金；另一種規定是不能還超過多少錢，如不能償還超過一半本金；有的限制較寬鬆，只要不要還清就可以，又或者可以還清房貸，但不能塗銷，不能拿清償證明，等同貸款人不能售屋，否則就要付違約金。
第3是有沒有要收帳管費、開辦費，常見帳管費從2000元到8000元不等，差距不小，一般來說，利率越低、貸款額度越高，帳管費越高。
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☆指數型房貸
指數型房貸是一種隨著市場利率波動進行調整的房貸產品，其利率=指標利率I＋固定加減碼利率，利率貼近市場行情，是現在主流的房貸產品。其中指標利率I值各家訂定的標準不同，銀行常見以國內8大銀行、10家銀行的「一年期定儲蓄利率平均值」作為「指標利率I值」，只是銀行別的差別，但計算出來的數值通常差異不太大，頂多0.001%的變動。
部分保險公司有些會依照保險公司獲利的指數、百分比下去計算，而政策性房貸則大多是用郵局2年期定儲利率作為「指標利率I值」，陳俊宏提醒，民眾若選擇農漁會、保險公司的指數型房貸產品，要特別注意其「指標利率I值」結構，變動幅度可能較大。
Q：指數型房貸優點是什麼？
A：利率透明公開，貼近市場狀況。
☆理財型房貸
理財型房貸是將房貸已償還的本金，轉換成能隨借隨還的資金，有動用才按日計息，有靈活調度資金的特色，利率通常會較房貸利率高出1%左右，利率比一般銀行增貸高，但仍比信用貸款划算，通常吸引有短期資金需求、短期投資需求者辦理。
陳俊宏提醒，若資金並非短期需求，建議選擇增貸方式較為划算，假設想買車，以目前房貸利率2.06%來看，理財型房貸利率約3.06%，並1年內要償還，增貸利率不僅較划算，約只較一般房貸多0.1%左右，約2.16%，與房貸利率相去不遠，且貸款年限可長達20年，划算許多，但要注意，不管是理財型房貸還是增貸，都不能用於房地產投資。
Q：理財型房貸可以貸款幾年？
A：大多是1年期契約，在還款正常情狀下，都能續約。
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☆壽險型房貸
壽險型房貸是將房貸與房貸壽險結合的貸款方案，其訴求是當貸款人因疾病或意外導致無法繼續繳付房貸時，在房貸尚未清償完畢前，房貸壽險理賠金就能用來支付房貸，不會因此失去房屋。
陳俊宏表示，不過現在央行規定房貸不能強制要求保房貸壽險，且即便保了房貸壽險，也無法給予較優惠的房貸利率，央行會控管房貸利率，現今壽險型房貸主要推動在轉貸上面，一般來說，轉貸的利率大約會加半碼到1碼，以現在房貸利率約2.06%來看，轉貸利率約在2.25~2.35%，壽險型房貸則可能會優到2.1%，或是給予比較高的房貸成數，來吸引民眾申貸。
Q：房貸如果想轉貸，房貸壽險是否就無法繼續下去？
A：只要向保險公司辦理變更要保人及受益人，就可以繼續享有壽險保障。
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☆固定型房貸
固定型房貸顧名思義就是一種固定利率的房貸產品，能降低升息的風險，但也因銀行吸收了利率調升的風險，相對地房貸利率較一般房貸產品高，由於近年來房貸利率維持低檔，市場上並無20年長期固定利率的房貸商品，以往曾經有過前8年或前5年固定利率房貸產品，但利率超高，幾乎乏人問津，近年來幾乎沒有長期固定型房貸產品。
目前最熱門的新青年，其利息有一段式、二段式機動利率及混合式固定利率等3種選擇，混合式固定利率是前2年採固定利率，第3年起採機動計息，雖然第1年利率較一段式機動利率低，但第2年開始，利率較高於一段式機動利率，因此多數人還是選擇一段式機動利率。
Q：固定型房貸的缺點是什麼？
A：無法反映目前市場利率，合約常見有禁止提前還款條款，若貸款人提早還款，就得支付違約金。
☆抵利型房貸
抵利型房貸主力推動大多是外商銀行，是一種存款可折抵房貸本金的一種房貸產品，可減少利息支出，因此存款越多，房貸利息也抵掉越多，以日計息，但並非是將存款直接償還本金，而是將存款帳戶與房貸帳戶連動，存款依舊在房貸戶名下，好處是存款可隨時動用，假設房貸金額1000萬元，當天活存帳簿內有200萬元，抵利型房貸會用差額800萬元計算房貸利息，等同免付200萬元的房貸利息。
陳俊宏提醒，抵利型房貸的利率通常會較一般指數型房貸高出半碼（0.125%）左右，以目前2.06%的利率來看，抵利型房貸利率約會在2.185%，如果平時習慣留有較多現金的民眾，建議評估現金在帳上的時間長短，並線上或請銀行人員幫忙試算是否划算，如貿易商平時需要現金流在帳上，或是長輩有存款，又不喜歡投資，較適合選擇抵利型房貸。
Q：抵利型房貸折抵存款帳戶金額有上限嗎？
A：抵利型房貸的存款帳戶折抵比例常見有30%、50%及100%等3種，並非存多少就抵多少，申請越高的折抵比例，房貸利息就越高，若申請30%的抵利型房貸，目前最低利率就為2.06%的首購利率。
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☆新青安貸款
「青年安心成家購屋優惠貸款」自2010年推出，原展延至2024年底，然而因房價高、升息等因素，為降低房貸族負擔，政府決議擴大補貼，拉高貸款額度、期限，並延長寬限期、提高補貼利率，俗稱為「新青安貸款」。
該方案由8家公股銀行辦理，貸款額度由800萬元提高至1000萬元，利息由政府額外補貼1碼，加上原公股銀行減半碼，優惠共1.5碼，補貼後一段式利率下殺到1.775%，貸款年限由最長30年延長至40年，寬限期也有3年延長至5年，補貼至2026年7月31日，屆時視市場狀況，必要時予以延長。
Q：貸款資格的「無自有住宅者」，是指首次購屋嗎？
A：只要符合資格條件，不管是第一次購屋或以前有房屋但已經出售或轉讓，均可申辦。
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☆自購住宅貸款利息補貼
內政部自2012年起每年8月推行「整合住宅貸款利息補貼」，申請時間1個月，其項目分為「自購住宅」及「修繕住宅」貸款利息補貼，其中「自購住宅貸款利息補貼」的優惠貸款額度是依照縣市劃分，台北市最高250萬元、新北市最高230萬元、其餘縣市最高210萬元。
「自購住宅貸款利息補貼」協助一定所得財產標準以下、2年內自購住宅並辦理貸款之家庭為主，適用對象分為2類，第一類主要是中低收入戶、育有未成年子女3人以上、原住民等12種對象，第2類主要針對一定所的標準以下，各縣市標準不同，如台北市標準為家庭年所得164萬元、每人每月平均所得6萬6546元、家庭動產限額712萬元、家庭不動產限額906萬元。
以2023年自購住宅補貼為例，利息補貼最長20年，寬限期最長5年，優惠利率部分，第一類別者，郵儲利率減0.533%，第二類別者，郵儲利率加0.042%，2023年度申請時間已過，要等待2024年8月才會開辦。
