【房市觀點】基泰大直塌樓重建誰來做？歷史經驗看「自主都更」多敗在這幾點...

Yahoo房市觀察員 / 廖一德（資深房產記者）

基泰大直案是近期台北市最受矚目的受災案，不少人都在等著吃瓜最後究竟後續將如何發展；其實最後的重建案不外乎由北市府主導的公辦都更、建商主導的都更以及住戶發起的自主都更這三種，若要筆者來看，最可行卻也最難走的路還是「基泰來主導的都更」，今天我們就來聊聊理由何在。

我們先來看看北市府主導的公辦都更好了。說穿了，基泰大直案剛好發生在選舉前，單純的市政案馬上被上升成為藍綠對決，北市府為了杜悠悠之口決議開啟公辦都更；不過都更說穿了「就是比例分配」與「民眾信任」兩個問題，雖然民眾信任政府機關來主導，但談到比例分配問題，試問北市府有辦法給出最好的條件嗎？再者，當出現不同意戶時，政府有辦法強拆嗎？尤其選舉當前，筆者認為蔣市府不可能強行主導與進行該案，最後成為雷聲大雨點小的狀況。

第二就是民眾主導的自主都更。君不見，大樓社區自治最常聽到的就是管委會之間互相不信任的問題，總是懷疑主委與委員之間私相授受，更何況不同樓層的住戶之間比例分配，沒錯又是這件事情，Ａ住戶找的建商與Ｂ住戶找的建商比例分配不同，大家都想取得對自己最有利的條件；另外自主都更最大的問題就是資金，多少住戶有辦法另外再拿出一大筆來重建？雖然最後獲利都會回到自己身上，但搬家、租屋等安置費也都需要自己先處理，以筆者的經驗來看，這次的案件有很多長者，而長者最怕的就是麻煩了，因此自主都更所要面臨的考驗也會最多。

最後就是由基泰來主導的都更了；為什麼容易成功？理由就是「基泰虧欠這些原住戶們」，在輿論壓力下，基泰會拿出來的條件自然會比其他建商更有誠意，無論在補償、搬遷甚至是比例分配下，基泰讓利的基調會讓事情單純許多。不過同樣回到信任的問題，不少受災戶已經不信任基泰，甚至認為基泰蓋出來的房子等同於結構不穩定，這種污名化造成的不信任感也將會導致協調期拉的很長，因此成為最有機會成功、卻是最難走的一條路，最後受災戶發現沒有其他更好的辦法時，才有可能選這條路。

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