【噓!房事】信託保證遇爛尾樓建商也沒輒? 律師:承包商也可能成為債權人

每個人都做過買房夢,漂亮的新家、美美的裝潢、友善的鄰居以及安全的社區環境,當你面對房地產業者(屋主)精心設計的話術,是否曾想過美好的背後卻隱藏不為人知的現實面?本期好宅報報探訪多位房市專家,他們將告訴你如何面對房地產的黑暗面,輕鬆破解層層套路。

【文/Angela】前幾年台灣房地產面臨工料雙漲,偏偏又遇政府加大打房力道,而升息與大環境景氣反轉成為壓垮駱駝的最後一根稻草,雙北市紛紛傳出建案跳票,爛尾樓風險升溫,導致買家人心惶惶,究竟該如何自保?事實上,很多人可能只略知「信託保證」,卻搞不懂其中還細分成5種安全層級,偏偏一旦建案已動工,僅有「價金返還」承購戶可拿回價金,但此法不僅少有建商採用,且其中金融機構保證額度會約定最高不得超過建案銷售金額30%。蘊捷法律事務所主持律師高函岑提醒,必要時可委託消保官或律師查核,多一分保障避免權益受損、求償無門。

▲樹林指標建案「凱旋大苑」第一手建商倒閉解散,雖有建商願接手,但仍有不少問題待解。
▲樹林指標建案「凱旋大苑」第一手建商倒閉解散,雖有建商願接手,但仍有不少問題待解。

五種預售交易安全制 價金返還最有保障

「明明當初簽約時已有信託專戶,為什麼建商還可以拍拍屁股人去樓空?」「遇到無良爛尾樓建商,消費者真的只能摸摸鼻子認賠嗎?」考量房地產交易金額龐大,為保障買賣雙方交易安全與權益,內政部規範預售屋履約保證共分為「價金信託」、「不動產開發信託」、「同業連帶擔保」、「公會連帶保證」與「價金返還」5種,為取得購屋人信任,有建商採最高等級的「價金返還」,但可別以為一旦建商出包,購屋人就能100%拿回財損,建商沒說的是可能還有其他受害下包商,同樣也是債權人,須扣掉總工程款,再依據每人購買坪數差異,最終計算出受益權比例 。

實際上,建案價金的信託專戶是為了確保價金專用於該建案造屋開銷,避免遭賣方挪為其他非建案目的所用,導致增加無法完工風險,而這並不等於消費者可從價金信託專戶全數取回原本所付的購屋款。

蘊捷法律事務所主持律師高函岑表示,價金信託是指買方所繳的前全數存入信託帳戶,由建商專款專用,而不動產開發信託則是把建案的土地與營建費用執行信託管理,2種方案都是由信託單位。換句話說,當建商撐不住、面臨破產時,一旦主張資金都拿來蓋房子,買方恐拿不回已繳金額。

至於同業連帶擔保與公會連帶保證,前者是由同一等級建商、後者是由公會提供連帶擔保,實務上這類型保障多無簽訂信託或履保專戶,屬層級相對較低的保障方式;一般認為較有保障方式為價金返還。

高函岑指出,依照預售屋買賣定型化契約應記載事項第7-1點,價金信託委託人是賣方(建商或合建方),而非買方(消費者),一旦發生爛尾樓事件,消費者依然存在相當風險。針對此點,消基會曾建議內政部需要修法,將信託擔保委託人改為買方,一旦建商出包倒閉落跑,價金信託的剩餘財產始可按比例完全退給購屋人。

▲當房市反轉,購屋人宜慎選財務穩健建商,降低遇到爛尾樓的風險。
▲當房市反轉,購屋人宜慎選財務穩健建商,降低遇到爛尾樓的風險。

履約保證設擔保條款 賣方突遭假扣押免驚

實務上,以日前驚爆建商失聯的北投危老都更案「泊山妍」為例,建商無預警失聯後,已購戶火速聯繫律師,全案進入價金信託,最終預售買家取回6成預付款,但土地被抵押、房屋被拆光的地主戶卻面臨一無所有、欲哭無淚慘況。而「凱旋大苑」雖有債權人寶嘉租賃願意接手續建,但遭地主拒絕,也恐面臨法拍命運。

高函岑表示:「信託保障只能讓買方不至於血本無歸,但因建商同時還有下包商,依照《民法》承攬契約規定,下包商能依其已完成的工程進度請求報酬,因此也會成為債權人之一,對購屋人來說不僅無法全數拿回損失,冗長法律過程更是煎熬。」故慎選有口碑、財物狀況相對穩健建商,成為購屋人的必修功課。

同為履約保證價金信託,在中古屋買賣過程中,高函岑曾遇個案在簽約購屋後,賣方因與他人發生興訟,導致第三方聲請房子假扣押查封,最終無法交屋,「購屋款被卡在信託帳戶,賣方請求買方先同意撥款,讓他能行使反擔保解除假扣押,但其間衍生的風險太高,誰都不敢擔保,建議直接在契約中直接簽訂擔保條款與違約責任。」畢竟賣方在交易過程中本該確保產權清楚,賣方一旦違約就必須付出相當違約金,才能保障買方權益。