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「清粥小菜一條街」確定重建 大安區成危老都更新熱點「小李子」住戶主動奔走 拒成都更孤島
台北市進入大都更時代，位於復興南路的清粥小菜一條街，也正式宣告將走入歷史，整個基地約六百坪將分別改建兩棟新穎大樓。
文／陳雅玲
在1970、1980年代以「清粥小菜一條街」聞名的台北市復興南路二段，近期將由兩家建商整合進行危老與都更案。有趣的是，根據《財訊》雙週刊報導，原本知名餐廳「小李子」的老公寓住戶，早年因不想參與而未被劃入都更範圍，如今眼見隔壁都要改建，住戶們才轉而積極奔走爭取加入；所幸後來終於能重建，不僅讓街廓能完整更新，也避免讓自己淪為「都更孤島」。
復興南路的「清粥小菜一條街」是老台北人吃消夜的勝地，全盛時期店家達6、7家，到了晚上甚至會出現並排停車的盛況。然而，這裡位處精華地段的大安區，房價高貴，一直以來是危老都更重建熱區。根據台北市都發局統計，大安區的危老案量僅次於中山區達109件，都更核准案72件列居行政區前一、二名，在建商眼中這一區深具開發效益。
熱門精華地 開發效益高
早在十幾年前，「清粥小菜一條街」就在整合都更重建，但是多年來只聞樓梯響。由於店面深具商業價值，即使近年消夜勝地的美名不再，仍然有不少知名店家承租，像是台北第一家酸菜魚餐廳「鵝川」、曾列為2022年亞洲五十大酒吧的「AHA saloon」、還有僅存的清粥小菜餐廳「小李子」等店。
如今「清粥小菜一條街」背後主要整合建商有兩家，分別為麗寶集團旗下子公司福容開發，以及大安區在地建商——寶舖建設兩家公司；街廓也劃分兩塊重建基地，一塊是危老基地，另一塊都更基地。
有趣的是，兩家建商分據「清粥小菜一條街」的兩端，卻同時獨漏了中間「小李子」其中一間店面的老公寓。去年5月，「小李子」住戶洪先生因鄰居一句「這附近要都更了，但我們沒有被納入範圍，怎麼辦？」讓他驚覺事態嚴重。
洪先生表示，自己居住這棟公寓、整整八戶並未納入都更，「只因為早年建商整合時，曾詢問過住戶，當下並未馬上答應，如今十幾年過去，誰知道就被切割了！」《財訊》雙週刊指出，這期間，洪先生會同住戶陳情抗議、找上官員和議員，期望能有轉圜餘地，就是不願淪為「都更孤島」。
回顧13年前，當時鳳磐建設插旗整合這一區，但因為早年住戶意見未完全整合，後來在陰錯陽差下，2011年劃定為都更單元時，並未包括「小李子」這棟；而且，由於整合不順，再加上歷經文林苑事件、《都更條例》修法停擺，無奈十多年來始終未能突破有所進展，兩年前，福容開發自鳳磐建設手上盤下此案。
福容開發自2022年6月正式拜訪地主，總共41位所有權人，不到四個月整合達87%，對內部造成相當大鼓舞。福容開發副總經理梁有忠說，這案子歷經兩次展延、四次公展，被市府祭出在一定期限內補正否則駁回，團隊也拚了全力，最後成功說服住戶取得百分百同意協議合建。
奔走拚自救 鄰地併危老
為了取得住戶同意，梁有忠說，內部團隊還為此上課，協助住戶解決各種疑難雜症，像是稅負、買賣交易、繼承等問題，加上這是早年都更案，權利變換計算數值早已失真；為避免無謂爭議，福容開發的作法是採協議合建，一是自行吸收住戶未走權利變換享有稅負優惠的成本；二是百分百協議合建、無爭議還能送件「168專案」縮短審議時程，加快更新腳步。
就在差不多的時間，復興南路的另一端，寶舖建設也已經整合兩棟雙併公寓通過危老案核定，已掛件申請建照。寶舖建設董事長劉克健表示，原以為鄰地那棟公寓（小李子）是隔壁都更案整合，因為手上握有兩間店面，只專注整合這塊基地，很快不到一年就整合完成。
就這樣意外成為都更孤島，「小李子」住戶洪先生等人只好積極奔走自救。去年9月，梁有忠表示，確實收到鄰地聯名陳情要求併入，內部曾經重繪圖面評估、詢問所有權人的意願，但考量擴大範圍要新增梯廳、基地面寬過於狹長，再加上主要住戶反對「等了十幾年都更，不願再等下去」，無法取得所有權人同意，因而建議鄰地併入隔壁另一塊危老基地。
為避免行政機構協調漫長的等待，洪先生等人只好轉向找上寶舖建設。劉克健表示，去年12月才接獲鄰地公寓希望併入危老。對鄰地要求併入，起初也很猶豫，後來思量如果不納入鄰地，未來兩棟新蓋大樓夾殺一棟老公寓，恐破壞市容景觀，因而試圖說服其他所有權人同意鄰地併入。所幸，取得其他所有權人同意，而寶舖在短短6個月內完成所有圖面的修改、變更重新申請危老案，基地面積從原本171坪擴大成240坪。
如今，「清粥小菜一條街」六棟雙併公寓，連同轉角兩棟，整個基地約6百坪，所有權人百分百同意重建，這塊街廓將分別改建兩棟新穎大樓。
理念獲認同 推進改建案
目前最新進度是，寶舖危老案重新送件，今年6月變更核定通過，基地所在的公寓換上新裝成了「策展中心」，預計打造一棟地上17層、地下五層精品住宅大樓，計畫7月底銷售開賣。劉克健表示，這一案是寶舖第2棟「全透明原生健康建築」，結合先進的BIM 3D數位孿生科技，落實智慧管理維養，「蓋的是可以傳承120年房子」，也因為如此很快就取得地主認同。 為此，還有住戶特地走訪寶舖位於大安區所蓋的建案，親眼所見才安心簽下危老同意書。
《財訊》雙週刊指出，至於福容開發都更案去年8月送件168專案，原本梁有忠的想法住戶百分百同意，不用走冗長的都更審議程序，不料獎勵值認定出現爭議，重新送件轉軌150專案，又再解列送件168專案，最新進展是6月底召開專案小組會議，估計審議6個月約11月底核定，更新後將是一棟地上24層、地下六層住宅大樓，將採先建後售。
走過3、40年繁榮，「清粥小菜一條街」預計最快年底拆除重建，讓大安區復興南路一帶又多了件令人耳目一新的改建案。…（本文出自《財訊》雙週刊715期）
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