30坪公寓改6間套房出租 光收房租就能提早退休 他為何3棟房全賣求解脫？一個包租公的血淚啟示

．當包租公爽收租金？你看不到的另一面

．現在可以買房嗎？一張圖看短中長期該如何思考

．為什麼不管人生或理財，都需要建立一套專屬自己的核心價值主張？

【文／吳淡如】為什麼巴菲特沒有破過產，而李佛摩雖然聰明到多次破產又站起，但最後崩潰的是他的精神狀況？因為巴菲特有他的投資決策模型，他不會因為貪圖利益，屈從市場多數人的看法；他觀看世界的宏觀局勢，還有各式各樣的金融數據，但最終，他相信的是他自己建立的法則。

無論如何，堅定不悖離，不隨波逐流，不賺取短期操作利益。

因為如果把股市看成一個「市場先生」的話，市場先生的脾氣，永遠是陰晴不定的，沒有什麼今天跟你說定了，明天一定要這樣的事情。

別再問「現在可以買房嗎」 要致富前先自主

我們太愛問別人的意見，當然是因為本身懶於研究什麼才是自己應該採取的方法，只想要在最快時間內得到答案的人，會越來越沒自己。

一切道聽塗說，自己拍腦袋，怕失敗；那就讓別人拍腦袋吧，萬一失敗了就可以怪他。

或者，大部份的人提出問題，只是想要看看別人心中的答案和自己心裡模擬的那一個是否一致。

美其名好像是在做客觀的市場調查，其實已經有先入為主的看法，根本就是在做「市場是不是贊同你」的調查。逆我者亡，不採納。

舉個例子好了，我常被問到：「那現在要不要買房子？」

我總是覺得一頭霧水。

你要我怎麼回答？要不要買房，必須依據個人現有的財力、需求、理由，還有買來到底要做什麼來做決策。我不了解你的狀況，怎麼知道你要不要買？這樣問的人，本身就有很容易投資失敗或被詐騙集團騙的個性。因為他是「從眾」的，他想要得到一個「大家都認為怎樣才對」的答案。

而根據80/20 原則的推衍，你如果跟80%的人行動一致，保證賺不到錢。

回想你人生中的每個決定，大多數人認為正確的，真的正確嗎？大部份人根本看不到未來，卻喜歡鐵口直斷某種預測。

做人處世，還是相信你自己吧。至少，如果是你自己決定要掉下去的坑，不是被別人推進去的，雖然一樣疼，但是你會甘願點。

租金投報率再高也要先思考風險！請相信，沒有人會幫你負責

「現在可以進場嗎？」

會這樣問的人只想當賭徒。

「現在可以買房嗎？」

會這樣問的人恐怕也只想確定：「我買了房子之後是不是會上漲？」根本沒有什麼目標擺在前頭。

如果已有明確標的，而他的錢又夠，要買不買都可以時，他還問：「我應該買嗎？」我通常都叫他去卜卦或抽塔羅牌，不然你也可以去問星座專家，只要別問我就好。因為我無法判斷，不想為你負責。這世上只有詐騙集團會非常想幫你負責。

以房子來說，如果你只買一間，也就是口袋裡只有一個雞蛋，那麼也可能會很倒楣。這就像一個人把一生投在某公司股票一樣，你沒有分散風險，而這個雞蛋又是你唯一能夠期待的雞蛋。就算趨勢往上，你也可能往下。

舉個悲慘的例子來說吧。

2010 年，我們到東京籌組資產管理公司時，東京的房子，包括新宿和澀谷都很便宜，小商鋪的租金報酬率竟然都有9％，用七二法則來算，8年可回本，也就是2018 年回本。就算扣掉運營費用，2022 年也該回本了，而雞蛋還在，也就是那間房子等於免費。

我們選擇的是便利商店、拉麵店、串燒店等小商鋪。

如果你妥善運用那些收來的房租再投資，那麼你可能不只創造了一倍的價值。

不過，也有一位投資者很倒楣，他就那麼一間小套房，在歌舞伎町，裡頭發生了當時知名的恩客殺女公關的謀殺案，現場慘不忍睹。後來當然租不出去，乏人問津。就算投報率高，單一物件，不能規避風險。

老公寓改套房出租 包租公悲慘經歷給我的啟示

在台灣，我的某位朋友也專門買老公寓改成套房出租。一間30坪不到的老公寓，改成6間套房，初期就花了一大筆錢改格局。投報率很高，於是他手下大概有3間公寓，陸續改成出租套房。

不過，其中有一間遇到了房客在房中尋短的事故，結果其他5間房客也就搬走了。事實上，管理的間數越多，他的人生處理的雜事也越多。還好後來房價漲了，兩間房加上一間淪為兇宅的賠錢貨全數賣出，最終依然有少許盈餘，沒有白忙一場。

他的投資故事也給我一個很好的提醒—在想要賺取利潤時，你要注意風險，而某些物件本身就存在著風險。

資產管理基本上也是很費力的，一人之力無法解決，非得要有一定數量，才值得花錢建立系統化管理。不能只計算眼前的投資報酬率，因為房子是長期資產，現在世界各國都有嚴苛的限制炒作法令，在多數國家都是「漲價歸公」，請不要只想眼前。

任何事物、投資、和你的人生，都請做長期考量，也請考量可能的風險。

上述那兩種位置、類型的房子，本來就是風險比較高，只看投報率，絕非理性選擇。

「要不要買房？」吳淡如：沒有完美選擇，只有最適解

會沒有意識到每個人的狀況不同，隨意想問出一個唯一標準答案的人，腦袋裡假設的是：每個人都跟我一樣。

郭台銘不會問我現在要不要買，因為他擁有的財產跟我們不一樣。

又，如果你手上的錢根本連小套房的頭期款都付不起，那你問這個問題幹嘛？

你如果要買自住房，或者你要結婚，丈母娘逼你買房，你背後的理由是買房成家，那麼買房就是你的剛需，你就別在意買了之後會不會漲價？不漲你也得買呀。

你必須做的理性決策是算算你能不能負擔，挑選的房子是不是要離丈母娘家遠一點或近一點。而不是試圖考慮所有的條件，確定每個條件都完美，才去做投資決策。優秀的投資者從來不可能是完美主義者。

你一定看得出來，我是一個喜歡把投資和人生的底層邏輯一塊兒想的人。

投資的決策和人生的決策本來就有共通之處。

你在人生處處猶豫，你在投資也不會穩當前行。

遇到各種問題時，有自己的思考原則，你會活得很有成就感，整個人也能夠神色自若的活。畢竟，人生的問題常常一直來一直來，活到中年之後，沒有一個人還真的能夠幸運到發現人生是那麼容易的。

在這裡提供你一個超級簡單的思考模型。這是我在聽大陸的一位作家兼CEO 三川玲演講時學到的。

這張圖就是讓你做短線、中期和長期思考：這件事你要不要做？

越能夠不依賴別人，自己明確答出YES 或NO 的人，就是有自信而理性的人。

作者簡介_吳淡如

臺大法律系學士、臺大中文研究所、臺大EMBA丶上海中歐國際工商學院碩士、嶽麓書院歷史學博士與上海交通大學中歐國際工商學院（瑞士分校）商學博士班就讀中。

長年以來寫作不輟，右腦感性地生產故事，左腦理性地管理財富，橫跨多角經營，多年的實戰經驗，在2020年成立的Podcast節目「吳淡如人生實用商學院」中獲得廣大迴響，至今下載數已超過八億，兼顧一般大眾最易理解、最能實踐的理財方法，出版《人生實用商學院》系列，成為讀者手邊最易入手的理財教科書。

☆本圖文摘自時報出版《窮思維、富邏輯：人生實用商學院之致富之前先自主》

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