2024灰犀牛 會是中國房市？

2024年美國衰退的隱憂，已經逐步淡化，但全球最大新興市場經濟體，卻仍深陷通縮與債務問題，究竟中國市場今年是否為全球經濟變數？

縱觀中國經濟發展，過去幾十年主要有四大支柱，分別是海外直接投資、基礎建設、國營固定投資、房地產市場，之所以四大支柱全數熄火，源自市場內需信心不足，導致投資意願減少，而海外則有政治變因導致美資外逃，所以，市場普遍的看法是，只要救得起房市，就能救得起經濟。

當然，如果房市短期內無法提升，中國是否一定會像日本，進入長期通縮的下跌格局，那也不一定。

首先。中日去槓桿的主體不同，中國主要去槓桿的是房地產部門，這一波房市走疲讓大量資產不良的建設公司破產，進而影響市場整體信心，不過，即便過去幾年中國房價直線上漲，但漲幅跟1980年的日本比起來僅有三分之一，也就是說，中國從泡沫幅度來看，其實比日本當年還要來得小，只是由於中國體量大，看起來更加嚴重。

日本當年房價在泡沫破滅後是直線下跌，日經跌了7成，房地產跌了5成。但是對中國市場來說，股市過去20年沒漲過，房市目前跌幅也有限，只是受限於成交量急縮。

事實上，在過去幾年，即便中國房市銷量不佳，仍以限跌令阻止房價下跌，雖然穩住了房價，卻讓市場交易急縮，從當前措施看得出來，官方已經接受房價下跌，至少先把量能拉起來，再來看有什麼辦法刺激房價。

同時，香港房價已從2021年9月的歷史高峰，大跌約25%，已經跌回8年前的價位，價格雖然跌得重，市場量能卻有明顯上升，未來的置產與剛性需求，有很大機會會依賴全球景氣復甦。

那麼，中國市場是否仍會出現違約潮呢？事實上，過往中國政府對購房者有相對嚴苛的限制，像是如果借款人或其家庭成員曾經有申請房貸記錄，即便該房產已經賣掉或轉移，也不會被認為是首購者，因此無法取得首購利率，於是，對中國大陸民眾來說，買房反而是更謹慎，不容易隨意斷供。

如果買房者真的斷供，銀行催繳後仍不繳款，往往會被列入失信名單，會被限制許多消費行為，所以，到今年中旬為止，中國全體行不良貸款率約為1.6％，並未達到崩壞的地步，金融體系還未觸及懸崖危機。

看得出來，中國房市的泡沫，並不是集中在個體戶，而是建商身上，大多數經濟體，像是台灣，都對預售屋進行了極其嚴厲的限定，比如分批付款，蓋到幾樓付多少，確保不會變成爛尾樓，或是就算最後爛尾，也不會讓貸款完全綁定在這間房子。

當然，即便建商債務規模龐大，中國市場也開始接受以展期方案推延債務，過去陷入債務危機的大陸房產巨頭碧桂園，旗下的境內債券獲得債權人投票通過，批准展期方案，直接延到了2026年。

事實上，中國各地房企在過去兩年，皆是以展期方案度過危機，早在去年年底，中國有超過500億美元申請展期，大部分是房地產企業。

以貴州遵義的道橋建設集團來看，去年底直接宣佈手頭的156億人民幣債務，直接向後延20年，這種變相賴帳，看似違約，卻普遍被銀行接收，畢竟，對銀行來說，不用直接提列壞帳。對地方政府也好，不必宣布破產，繼續保留融資能力。

看得出來，中國房地產問題，更像是灰犀牛，真正的利空都已浮現，但短期衝擊可能性已不大，考驗的是中國政府長期處理房地產的問題。美國房地產問題，的確有價格失真現象，卻因為成屋庫存過低，並沒有立即性的泡沫風險。