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【房知識】預售屋建商包贏？！手握「這張牌」交屋不怕擺爛...付款眉角一次看
【文／葉一秋】不少首購族有購屋需求，卻受限於自備款門檻，無力出手，預售屋有自備款分期付款特色，吸引年輕族群買單，但不管自備款如何分期，最重要的是交屋款，當屋況有問題時，要求建商修繕的唯一籌碼，預售屋定型化契約更規定，交屋款至少為總價的5%，但坊間不少建案僅保留5萬元作為交屋款，小心建商擺爛成孤兒。
☆訂金
當找到心儀的預售屋要議價時，代銷通常會要求給付一筆「小訂」，金額大致是5~10萬元，及簽署「購屋預約單」，保留該戶的優先購買權，因爲民眾拿取的單據經常是紅色或粉紅色，故俗稱「紅單」，一般民眾下小訂後若反悔，通常都能全額退回。若買賣雙方價格談妥，後續需補足訂金差額，則為俗稱的「大訂」，且會先簽「購屋訂購單」，此時費用約佔房屋總價3%，之後便進入簽約程序。
為方便民眾支付訂金，建案多會準備信用卡刷卡機，民眾可選擇優惠較高的信用卡，但需注意使用信用卡支付，若遇到需要退訂時，買方可能要負擔2%左右的手續費，刷卡前建議先詢問清楚。
Q：下訂金如果反悔可以退還嗎？
Ａ：法規規定消費者有至少5天的合約審閱期，審閱期內不買，訂金可以退還。
☆簽約金
議價完成後，進入簽署預售屋買賣契約書前，建商應給至少5天的契約審閱期，且不能要求買家先付訂金，才能看合約書，建議民眾可先下載內政部版本的「預售屋買賣定型化契約」，逐一比對，以確保自己的權益不受損，並記得將業者口頭承諾事項條列在契約中，確認沒有問題後再簽約，同時繳付契約金，一般來說，訂金加簽約金佔總價約5~10%。
Q：簽約後反悔，可退還訂金嗎？
A：不行，建商可沒收總價最高15%的違約金。
☆開工款
若簽約當下，建案已經開工，則在簽訂預售屋買賣合約時，將同時給付簽約金及開工款，一般開工款約佔房屋總價5%，若建案尚未動工，簽約時便無須繳納開工款。
Q：建商若延遲開工，可要求賠償嗎？
Ａ：建商若未照合約日期開工，每逾1日按已繳房地價款萬分之五單利計算延遲利息給買方，若逾3個月仍未開工，視同建商違約，買方得解約。
☆工程期款
工程期款大致可分為3種模式，最常見為依照工程進度繳款，如連續壁完成、基礎底板完成、各樓層樓地板完成、結構體完成等，依照各建商規定，看似繳款時間很充裕，但實際上一個樓層綁鋼筋到灌漿完成，用不到1個月，即使是2個樓層繳一次費用，間隔時間可能1個多月就得繳款一次。
第2種是按月繳交工程期款，好處是繳款時間可預期，但不知道工程進度，民眾常常感覺不安心。另外還有建商的促銷策略，住展雜誌企研室經理成采錡表示，近期為降低購屋門檻、刺激銷量，部分業者提出客製化付款方式，如低首付、工程0付款、公司貸等方式，甚至出現「00萬到交屋」，到交屋階段才繳付工程期款，不僅吸引自住客，對於投資客而言更是十分誘人，但不管是哪種促銷方案，只是延後付款時間，該付的金額一分不少，民眾還是得衡量自己的付款能力。
Q：工程期款若一時付不出來，怎麼辦？
A：如逾期5日未繳期款，要加付逾期期款每日萬分之二單利計算延遲利息，建議拿出誠心跟建商協商繳款方式。
☆房貸
一般建商會與銀行配合貸款方案，由於是整批大量貸款，銀行審核買方條件會比較寬鬆，貸款成數也可能較一般高，但若自己、配偶及未成年子女名下無自有住宅，且年滿18歲，不妨可以考慮今（2023）年8月1日上路新的「青年安心成家購屋優惠貸款」，貸款額度最高1000萬元，利息補貼1.5碼，補貼3年。
若自身條件較好，如醫師、律師、會計師、公務員等，也可以試著尋找其他銀行比較申辦條件，擇優辦理。
但若申貸成數不如預期，差額部分需要自行補足者，建議在合約上加註「若房貸申貸成數不足，無條件解約」，或不足的部分可請建商貸款給你，以避免陷入違約風險中，最後恐需支付房屋總價最高15%的違約金。
Q：一定要跟建商配合的銀行貸款嗎？
A：不用，民眾可根據自己的條件，選擇貸款條件最佳的銀行申請貸款。
☆交屋款
買預售屋最後一個步驟即是驗收交屋，驗收時若發現任何的屋況瑕疵，可於驗屋單上載名，請建商限期改善，這時買家最大的籌碼就是交屋款，但市面上不少預售屋契約交屋款僅僅只有5萬元，根本無法對建商有任何制衡作用。
事實上，根據預售屋買賣定型化契約規定，買方有權保留房地總價5%作為交屋保留款，於完成修繕並經雙方複驗合格後支付，若簽約後才發現交屋款不符合規定，可以向建商反應，建商通常自知理虧，多會私下與買家協商，若建商依舊置之不理，可向地方政府或消保單位檢舉。
Q：交屋時若房屋有瑕疵，可以扣留房貸嗎？
A：交屋時房屋已過戶到買方名下，房貸不撥款，會被控告違約，輸的機率很高，根據預售屋買賣定型化契約規定，買方有權保留房地總價5%作為交屋保留款，於完成修繕並經雙方複驗合格後支付，若合約交屋款不足總價5%，可向建商反映，或向向地方政府、消保單位檢舉。
☆暫收款(額外費用)
在房屋產權過戶前，建商會通知購屋客收取一筆暫收款，用來支付「印花稅」、「契稅」、「地政登記規費」、「代書費」等相關費用，這筆款項不算在房屋總價內，用於繳交給政府、代書等相關費用。另外還有管理費，有的建商會預收6個月到1年的管理費。
此外，要特別留意建商是否收取管線費，根據預售屋買賣定型化契約，水電管線由建商負擔，基地範圍內的瓦斯管線，稱為內管，也是建商必須要負擔，不過基地外側的瓦斯外管，則是雙方契約約定，若無約定則由建商負擔，民眾一定要看清楚合約及暫收款細項。
