【達人理財】眷村窮小子變包租公 教授法拍屋賺錢術曝光

智力測驗160分，從小擁有過人的數學與空間能力，聶建中不僅是大學財金系教授，更是擁有多間房產的包租公。他從供需法則判斷進場時點，買房買出心得，並以獨創的「543原則」篩選法拍屋標的，靠著收租滾大資產，提早完成財富自由的人生目標。

採訪當天，與淡大財金系教授聶建中約在他新買的法拍屋巷口，一名西裝筆挺的男子騎著機車熱情地跟我們打招呼，沒想到擁有逾20件不動產物件（10多間房屋、7間套房及6個車位）的包租公教授，竟然是個機車族。「騎機車看房具機動性。」行事高效率的他，花錢卻很小心，「買房我看重CP值，法拍屋是首選。」

看準趨勢 標房賺租金

「沒想到在台北的第一間法拍屋，就買到中正區。」聶建中興奮地說，2015年結婚時，他答應妻子要在台北買房，「但當時房價太高，我們約定2018年再開始找房子。」聶建中信守承諾，2018年7月起陸續參與法拍屋競標，同年12月，經過11拍，終於買到這間房。

7年前，聶建中就喊出「房市2013年是屋頂價、2016年漲不動、2018年結構斷層」。「少子化衝擊房市需求，在自住戶銳減下，投資客獲利機會也跟著變少，市場供過於求，房價自然走跌。」他分析。

算好進場時機，聶建中自2018年12月標到第一間台北法拍屋後，隔年1、2、3月又各標到一間，分別坐落在中山、萬華與大同區，預計未來部分出租，年報酬可達6％。「沒想到會這麼順利，代表有量出來了。」連續4個月買進4間房，外界看來相當大膽，但其實聶建中是資歷超過20年的法拍老手，有三波進攻房地產投資的經歷。

1997年至2001年是第一波，剛從美國回台的聶建中，面對偏高的房價，陸續協助親友在台中買進法拍屋。隨著時間推移，聶建中又將投資眼光轉向海外，2013年底進攻日本房市，「我發現當時日本房價幾乎是台灣的一半，成本低、租金報酬又高。」他陸續買下近20間套房出租，淨報酬介於6.5至12％。

慎選物件 遵循五四三

如今的第三波投資，聶建中除了實現對妻子的諾言，更喊出「3000萬變3億不是夢」。這次他看得更長遠，瞄準具有都更題材的法拍物件，並以「543原則」篩選標的。

「戶數不超過50、周圍新建案一坪低於40萬元不買、30年以內的房子不考慮。」聶建中解釋，戶數越多協調成本越高，「像中正區這棟只有3戶，相對單純，我已經想好18年後要著手推動都更。」

另外，買老公寓，也要了解附近新建案一坪賣多少錢，低於40萬元代表扣除設計、建造費用後，土地成本並不高，換言之未來都更獲利也有限。他舉例，中正區法拍物件取得成本一坪約40萬元，但周邊新建案一坪則是110萬元，代表土地深具價值。「最後，考量未來性，我們買的不是房而是地。」聶建中強調，超過30年的房子才夠便宜，經過整修也可以住得舒適。

保守出價 法院點交佳

然而法拍資訊透明嗎？「司法院法拍屋查詢系統都有公告，我三不五時就會上網逛逛。」聶建中會先看自己喜歡的地段，三拍（底標價64折）才入手。他強調，選對地段房價才有增值保障，而包括交通便利性、生活機能，以及是否位於明星學區都是考量要點。

看準目標後，出價也是門學問。聶建中坦言自己出價保守，依照對物件的喜好程度加價，最多比底標價多20萬元，「我標40單才中3間，價格夠低才入手。」聶建中強調，物件之所以便宜都有原因，因此針對有興趣的物件，他會再詳閱法院公告確認是否有點交、租賃權、抵押權、投標資格限制以及優先承買權（受法律保護，有優先其他人買進這間房屋的權利，如共有人或承租人）。

以萬華法拍物件為例，聶建中雖以300萬元成交，但因共有人有優先承買權，最終房子不歸他所有。「300萬元太便宜了，很容易被買回去，我也因此損失一些貸款利息。」

另外，他建議新手盡量選擇法院點交的房子。「以我的經驗，只要是法院確定點交的案件，通常不會有太大問題。」若物件被人占有，聶建中會先自行與對方協商，「真的不願搬離，我就向法院提出點交狀聲請點交。」

不同於一般買房，法拍屋在投標時就得事先準備底標價20％的保證金，且得標7天內要付清全部款項。「有些特殊物件銀行不提供貸款服務，以我在中山區的法拍為例，就得全額自備。但只要法院有點交，我敢這麼做。」聶建中強調，算清楚財務狀況才能放手去拍。

要注意的是，法拍屋通常無法進屋勘查屋況，法院更不會對拍賣物件有瑕疵擔保，因此聶建中會先預備一筆房屋修繕與整理費用。「中正區這間有9成裝潢都是自己動手做，原本設計師估價350萬元，我不到100萬元就搞定。」

好奇赴美攻讀擁有一博四碩高學歷的聶建中，怎麼會接觸法拍？「小時候很窮，住在台中的空軍眷村，但父親是綠徽士官，一家六口只能擠在沒有隔間的8坪房舍。」當聶建中發現法拍屋「俗擱大碗」，從此開始研究，並在1997年在台中買下第一間法拍屋，為家人圓夢。

「沒想到原屋主竟找上門希望將房子買回去。」看在對方誠懇且遭逢人生困境，聶建中同意賣出，因此在短短兩個月內獲利40萬元，讓他見識到法拍屋的魅力。

其實在美國求學時，聶建中就已開始經商，並成為兩家公司負責人，回台前累積千萬資產。「但我認為小富從儉。」聶建中笑說，雖然他很省，但對朋友慷慨，尤其只要有人想了解房地產投資，他都傾囊相授。因看診而結識的永恩牙醫周醫師大力讚揚聶建中，「教授很忙，但還是親力親為帶我實地了解法拍程序，真的是無私分享。」

「現在的我財務自由、生活也自由，理財收入很EASY。」聶建中回想起人生兩次踏進法拍市場都是為了家人，「相信我的孩子也會因為我現在投資，未來能有更舒適的居住品質。」他欣慰地說。

買法拍屋這樣做

步驟1：篩選物件

至「司法院法拍屋查詢系統」點選熟悉或有興趣的地段，再看拍次。1拍為估價，約在市價上下；2拍打8折；3拍打64折。

步驟2：評估優缺

以找尋都更題材潛力物件為例，可依照543原則評估（5：戶數不超過50，4：周圍新建案1坪低於40萬元不買，3：30年以內的房子不考慮），並實地查訪周圍環境。

步驟3：精準出價

投資人應詳閱法院公告確認是否有點交、租賃權、抵押權、投標資格限制，以及優先承買權。依照對物件的喜好程度加價。

步驟4：順利交屋

建議新手選擇法院點交的房子。法拍屋通常無法進屋勘查屋況，最好先預備1筆房屋修繕與整理費用。

聶建中投資小檔案

現職：淡江大學財務金融學系教授

學歷：美國新澤西州立羅格斯大學財務經濟博士，並且另外取得四個碩士學位

經歷：華南商業銀行公股董事、金門酒廠實業股份有限公司公股董事、理財周刊社長

投資心法：買房強調CP值，投資法拍第三拍才入場，針對都更題材物件，以五四三原則篩選標的，除賺取租金收入外，更強調未來增值空間。

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