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買房免頭期款、全額貸款？金融教授揭好康陷阱：小夫妻月薪6萬多...硬買1200萬房「苦日子來了」
“建商為了促銷房子，會打出「免頭期款」、「全額貸款」，看似不用準備任何錢就可以買屋，千萬別相信，過了寬限期，未來房貸的本息有多重可想而知。如果買房前都沒法存錢，買下去一下子要支出這麼多，恐怕生活無法喘息。“
幾歲買房比較好？為何專家建議盡量不晚於40歲
免頭期款、全額貸款，建商促銷暗藏哪些陷阱？
房貸越早還完越好？學習有錢人2個思維
【文／謝劍平】現在很多年輕人對買屋充滿了挫折感，還有一項原因就是以大都會房子做為購買標的。何止台灣，全世界年輕人如果沒有富爸爸或祖上庇蔭留產，一開始就要入住首都或大都會，只能說「想太多！」
不是只有台灣年輕人買不起大都會房子
大都會或首都因政商雲集，經濟活躍，就業機會、創業資源豐厚，磁吸許多其他城市的外來人口以及新移民和外資，居宅、店面或商辦大樓都有高需求，房價自然水漲船高，轉手有支撐，再怎麼跌仍是貴。
假設現在台北市房價對半砍，工作一段時間但未積極理財的人想買都還是辛苦，剛出社會的年輕人買得起嗎？
而且大都會高級地段的房地產，不少是外國富豪、外資在買，全球都一樣，像倫敦海德公園旁的房產很多被歐美、中東、中國有錢人入住；我們台灣房地產投資人不是也覺得東南亞房市還在低基期而搶進？
所以年輕人要回歸到自己的預算來考量，先從條件沒這麼好的建物、郊區物件或周邊衛星城市入手，等財務更堅實，再一步步從地方前進中央、外圍切入核心。
如何面對一生最大的負債──房貸
對一般小老百姓來說，房貸很有可能是一生最大、最長時間的負債，需要睿智的理財布局，以免排擠或拖垮其他的財務運用，讓自己變成屋奴。
⊙累積資本
買屋至少要準備頭期款，這個少不了，要靠努力存錢或理財得法來累積。當房地產不景氣時，建商為了促銷房子，會打出「免頭期款」、「全額貸款」，看似不用準備任何錢就可以買屋，千萬別相信。因為只有兩種可能，一種是用銀行信貸或建設公司的公司貸款取代頭期款，另一種是超貸（這是違法，有刑責）。
不論是信貸或公司貸款，償還期限通常比房貸短很多，信貸5~7年，公司貸款更短，有的要求1~2年，未來房貸的本息有多重可想而知，如果買房前都沒法存錢，買下去一下子要支出這麼多，恐怕生活無法喘息。
⊙買你買得起的房，做好財務配置
不讓生活失衡的購屋，重點是仔細評估手中擁有的現金與未來幾年收支與財務調度狀況，務實地買你買得起的房子。基本上會建議購屋333原則，也就是自備款至少3成，月付房貸最好不超過家庭總收入的1／3，可以的話30世代買屋。
不過台灣房價高，如果單身或還未開始生養小孩，願意趁年輕吃點苦，也預留了投資自己和理財的預算，月付房貸再拉高一點，不超過所得1／2也可以考慮，這部分因人而異。而理想上35歲前買屋，儘量不晚於40歲，是因為現在房貸償還期限約20~30年，有機會在退休前付清房貸。
有一對小夫妻每月收入加起來6萬多元，自備款150萬元，如貸款8成約600萬元，在新北市買750萬元左右中古公寓是有一些選擇，但因看上的房子約1200萬元，在不肖房仲的慫恿協助下超貸，跟銀行貸到1050萬元硬買。
原本如貸600萬元，30年房貸，利率2％，寬限期3年（只繳息不繳本）的情況下，頭3年每月只需繳1萬元，有能力存一些錢投資自己、理財，或為將來生孩子做準備；寬限期到後，本息繳款每月28111元，沒超過所得1／2，生活水準不至受太大影響。
但貸1050萬元就不一樣了，頭3年每月繳17500元，雖不到家庭總收入的1／3，但寬限期一到，每月要繳41986元，除非有把握家庭收入3年內能增加60％以上，否則苦日子要來了，甚至可能因付不起而蒙受更大損失。而且以上還是以貸款30年來看，若是貸款20年，那負擔就更吃力。
⊙房貸一定要加速還嗎？學習有錢人的想法
購買房地產最大的問題就是現金流動僵固，所以再怎麼財力雄厚的人，也很少以現金一次付清的方式來買房，除非是要拿來做為大手筆殺價的籌碼。而房貸就是一種財務槓桿，有錢人都很會運用財務槓桿，也就是會聰明借錢來產生更大利潤。所以有錢人買房照樣房貸，慢慢還款，將手中的現金拿去做更能獲利的投資，錢滾錢。
大部分的人因為希望房貸能越早還完越好，習慣作法是將拼命賺到的錢第一時間都拿去還房貸，可是現在房貸利率這麼低，既然我們跟有錢人一樣擁有這根財務槓桿，不妨學學有錢人的思維來操作。
第一慢慢還，不一定要加速還款，當收入增加時，以增加的收入去做投資；第二用錢賺錢，若還款到一個程度，發現有好的獲利標的，甚至還可以再借一些房貸出來投資，這中間如果房價漲了，那又賺更多、報酬率更高。
我認識一個年輕女孩，運用房貸財務槓桿去投資股票，只是很保守地買穩健型電信股，固定投資報酬率有5％，且因將報酬又投入持續買，產生複利效果，而房貸目前年利率才約2％，獲利大於支付，結果讓她房貸還得很輕鬆，還有更多的錢做其他人生安排，也不排除累積資金到一定程度，一次快速還完房貸，總之主權操之在她。
給我一個支點，我可以舉起整個地球
──阿基米德Archimedes（古希臘數學和物理學家）
作者簡介_謝劍平
理論實踐型學者。現任教於台灣科技大學，並擔任國發會等各類公益性質委員會，以及數家上市公司獨立董事。曾任財政部各類公益性質委員會，以及兆豐金控副總經理、中華電信財務長及中華投資董事長等職。著有《現代投資學》、《財務管理原理》、《國際財務管理》、《當代金融市場》、《財務報表分析》、《經理人財務必修10堂課》、《用簡單方法做複雜的事》（與陳超明合著）等數十本財管相關理領域著作。
現職：
●台灣科技大學財務金融所教授
●財團法人台北市高等教育基金會董事長
●政治大學財務管理學系兼任教授
●台灣大學國際企業系兼任教授
經歷：
●中華投資董事長、中華電信財務長、兆豐金控副總經理兼發言人及中興綜合證券總經理等職
●政治大學財務管理學系所專任教授
學歷：
●美國俄亥俄肯特州立大學財務博士
●密蘇里大學哥倫比亞分校企管碩士
☆本圖文摘自漫遊者出版社《關於人生的7項財務思考（全新修訂版）：7堂一定要懂的理財投資×人生規劃必修課》
