財經選讀》央行打炒房懶人包 誰沒事？誰受影響？一次看

郭宜欣

央行祭出史上最重的房市管制措施，震撼各界。為何選擇此時出手？其實有跡可循，今年7月，五大銀行（台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀）新承作購屋貸款規模衝上1217億，創下該數據統計30年以來的新高，顯示資金大量向房地產業傾斜，央行緊急找來國銀喝咖啡了解狀況，要求銀行「自主管理」不動產貸款總量，按季繳交減量計畫，被市場解讀為限貸令。

房市在此狀況下已有稍稍冷靜，8月五大銀行新承做房貸金額為967.41億，較7月大減249.98億，除了民俗月之外，各家銀行放貸規模觸及風險控管上限，明顯造成一定影響。如今，央行加重力道打房，全面降溫房市，多位專家示警，風險承受能力不足的小建商、投資客及房仲業都將面臨海嘯般的衝擊。

■央行說了什麼？祭出什麼措施？

央行昨日修正的金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定，主要重點如下：

1. 新增規範自然人名下有房屋者之第1戶購屋貸款不得有寬限期。

2. 自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成，並擴大實施地區至全國。

3. 公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款及第3戶以上購屋貸款之最高成數由4成降為3成。

4. 餘屋貸款最高成數由4成降為3成。

央行總裁楊金龍19日在理監事會後說得明白，這次管制措施是打炒房，給投機客一個教訓，不是他們想要貸多少就能貸得到，讓社會知道央行對降溫房市的決心。

外界好奇央行究竟是看到什麼才決定出手？楊金龍提到，放款的集中度，大幅流向房地產，排擠對經濟成長比較有貢獻的生產事業投資，加上現在的氛圍，大家都預期房市會一直往上，因此要採取較為嚴肅的措施，對市場要釋放出明確的訊息。

至於未來是否會有更進一步的動作，楊金龍並未正面回應，但他強調需要關注的是集中度是否下降，「房地產是緊縮的，如果集中度下來，可以釋放給其他產業，特別是製造業，這樣整體也不是緊縮，觀察看看一年內是不是滿意，如果不滿意，我們會延長道德說服的作用。」

■外界看法一次統整

房市新措施將讓房市降溫已成共識，綜合媒體報導，全國商總榮譽理事長、鄉林集團董事長賴正鎰認為，「真的是打太大力了，難道要把房地產業打趴在地？」銀行金融業跟開發商建商無所適從，必定會產生很多合約糾紛，建議央行應該要訂出日出條款，讓已簽約的客戶不溯及既往。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐則點出，房市擴大管制範圍，並緊縮銀行可動用的資金水位，對不同購屋族群有不同影響性，呈現「三怕三不怕」三怕的族群是「換屋族、多屋族、小建商」銀彈相對有限的買家與小建商，將進一步從市場淡出。

三不怕則是「青安族、現金族、商用置產族」因政府保障單一自住，貸款順序最優先，影響相對輕微，另外，打炒房政策始終「管住不管商」，所以商用置產族也可按部就班維持既有的購屋步調，較有籌碼和空間。

馨傳不動產智庫執行長何世昌也說「全球最嚴限貸令」房仲業是海嘯第一排，換屋族、繼承族以及類首購等族群影響較大，繼承族繼承長輩遺產，且還只有部分持分，名下若有1戶，將被央行打成非首購，沒有寬限期。

此外，何世昌提到，「類首購」族群則以北漂族居多，此族群在南部有房，但在台北租房，若要在北部買房自住，不僅不能申請新青安，貸款也沒有寬限期。

央行此舉無疑是拉高購買房產的門檻，進而全面降溫房市，首購族也不會是受惠者，更加考驗自備款與還貸能力，何世昌說：「光自備款增加就卡死多數首購族。」

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