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負資產急升 港樓價如何維持？
負資產急升，內地樓市是香港最大的替代品，香港價格可以如何維持？
近日有銀行再次削減按揭現金回贈。據市場消息指出，目前某大行不論是樓花按揭、按保或非按保個案，幾乎全線零回贈。這一舉動引發了市場對銀行對樓市看法是否轉向保守的討論。
如果樓市持續下跌，首先面臨的問題當然是負資產。許多近年以高成數按揭入市的買家，已陷入負資產危機。回顧歷史，本港負資產的最高峰出現在2003年沙士期間，當時樓價暴跌，負資產個案急速攀升至10.56萬宗。不少樓宇價值較當年高位大跌五至七成。
而今，負資產急升再度引發關注。2024年第1季，本港負資產高達32,073宗，按季增加27.5%，創近20年新高；涉及的貸款亦按季上升25.9%，最新錄得1,653億元。負資產宗數急升的原因之一是樓價持續下滑，另一個原因與高成數按揭有關。值得注意的是，近年大量人利用發展商提供的按揭上車，因此金管局統計的數字只包括銀行，實際情況可能更嚴峻。
面對負資產急升及未來息口的不確定性，銀行的風險大幅上升。過去，銀行對於工商貸款進行定期檢討，在樓市下跌後，出現要求提早還款（Call Loan）的情況。然而，近期金管局推出九招措施支持中小企融資，參與協調機制的11間銀行承諾，即便抵押品跌價，只要客戶準時還款，就不會要求提早還款。銀行公會也表示，銀行不會僅因為物業價格下降而要求客戶提早還款。Call Loan雖是風險管理的方法，但也可能造成雙輸局面。
過去十多年，銀行的按揭現金回贈由1%上升至最高可能超過2%，以增加市場份額。但今日不論是樓花按揭、按保或非按保個案，幾乎全線零回贈，是否意味著銀行對樓市的看法轉為悲觀？
在2022年，我曾寫過一篇文章，指出「當負資產遇上加息兼通脹，情況根本慘過沙士」。當時這一論斷被許多人嘲笑。然而，這次樓市下跌的情況與沙士時期不同。1997年至2003年，樓價和利息均一路下跌；但這次樓價下跌，利息卻在上升，加上物價上漲，情況更加嚴峻。如果真的爆發金融危機，無論是1997年、2003年還是2008年，無人能夠避過，包括專家。即使在去年港股大跌或今年美股下跌，亦無人能預先警告。而且回內地消費的熱潮持續，那麼香港價格能維持多久？同時在幾年之前小龍已經提出一小時生活圈對香港樓市的影響，如果當大灣區成功之後，假如市民經常要到內地工作，而兩地樓價相差很大，內地租金或樓價比香港平很多，但如過關手續簡化，又通能控制一小時之內。那麼會否很多人願意搬到內地居住？ 在經濟學上有一名詞叫，替代品（Substitutes）替代品是指兩種產品存在相互競爭的銷售關係，即一種產品銷售的增加會減少另一種產品的潛在銷售量，反之亦然（如牛肉和豬肉）。那對於香港樓市來說，那未來內地房地產的供應或者是香港樓的替代品。
這包括樓市。當然很多人分析樓市，是看三個月至一年，但是樓市可能是人生的一個大投資，要看大局及中長線。但如果香港價格不能維持，那麼香港工資如何維持？
去年6月，我看中了一個開價1600萬的單位，當時講價至1300萬就可以成交。今天，同類型單位剛成交價僅900萬。許多人笑我，問如果我炒股這麼牛，為何不買房。如果我早兩三年買了很多房，今天可能已經虧了幾百萬甚至幾千萬，或者陷入負資產。因此，買樓可能是人生中最大的財務決策之一，一失足成千古恨，所以這次一定要多參考專家意見，聽取專業的建議。
作者：江恩小龍劉君明
江恩理論及經濟周期專家，曾到中港台三地演講及出版多本技術分析書。目前在證券公司專注於債券，股票及投資帳戶組合管理。 網站: https://ericresearch.org
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