胡偉良/經濟前景停看聽 這2款屋價格打回原形

近期房市紛擾,房市走向眾說紛紜,做為一個房市的長期觀察者和實務工作者,對於未來房價,我有如下的看法:

中古屋順勢而漲 將持續下跌

1.中古屋:

但中古屋的房價在2021年以來,追隨預售屋房價「順勢而漲」,今年在經濟多重利空之下,已紛紛被打回原形,房價呈現不少的跌幅。

▼中古屋房價紛紛被打回原形,出現不少跌幅。(圖/東森新聞張琬聆攝)

中古屋的下修空間最大,主因是數量多供給量大,但因為年輕人普遍不喜歡,所以需求愈來愈少。未來1、2年中古屋房價將持續下跌。

新成屋搭預售漲潮 打回去年水準

2.新成屋:

因營造成本較低,上波因搭上預售屋上漲風潮,乘勢漲價,而在近期整體經濟環境不佳下,房價重新打回原形,重回2021年的水準。

▼新成屋與預售屋的漲幅,也將分道揚鑣。(圖/東森新聞張琬聆攝)

預售屋售成本制約 價格鐵板一塊

3.預售屋:

當前的房價「在預售屋和中古屋之間早已分化」,亦即預售屋的房價和中古屋的房價已經分道揚鏢,不在同一個水平上;預售屋的房價受到營造成本的制約,迄今尚未出現降價的情形,此有「國泰房價指數」(針對預售及新屋物件)、內政部主計處「住宅價格指數」可以佐證。

市場除少數特殊個案可能有「少量」降價或議價空間外,大多仍將是「鐵板」一塊,形成交易量大幅縮減,但房價卻難以下跌的窘境,甚至「有價無市」。

▼預售屋仍會是鐵板一塊。(圖/東森新聞張琬聆攝)

經濟前景不佳 整體交易量銳減

整體房市:

根據下表的統計資料可以觀察到,今年8月份預售屋的交易量只有去年高峰的2成,以台北市為例,從2021年10月的556戶,跌到今年7月的110戶;反之,今年8月份中古屋的交易量則約為去年高峰的4成半。

▼預售屋交易量只有去年高峰的2成。(圖/胡偉良提供,數據來自實價登錄、樂居)

以新北市為例,從2021年10月的3031戶,跌到今年7月的1374戶,這個比例上的差異,似乎顯示預售屋的房價引發了更多的觀望,而中古屋的房價的抗性(觀望)則比預售屋來得小。

再詳言之,2021年,不論預售屋、中古屋售價、交易量均高,在買房抗通膨的風潮下,形塑了房地產的順銷期,而到了2022年,在升息、貨幣緊縮、經濟前景不佳下,預售屋交易量銳減,今年7月的交易量甚至較去年10月份的高峰減少了8成(台北市)。

而中古屋今年7月份的交易量則較則交去年9、10 月的高峰量少了約6成,亦即受影響的程度不如預售屋,也反應中古屋的降價彈性較大。

▼胡偉良認為,中古屋的降價彈性較大。(圖/胡偉良提供)

作者/胡偉良 品嘉建設及尚禹營造創辦人、老屋改建協會理事長。台大土木系、營建管理博士、商學博士、法學博士,曾任新北市建照預審委員會委員、新北市都市更新審議委員會委員,著作《房地產勝經》、《房地產趨勢大解密》、《做個房地產的市場贏家》。

●以上言論不代表東森新聞立場

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(封面圖/東森新聞張琬聆攝)

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