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【聽進理投】與你切身相關的「房市」！專訪不動產估價師葉玉芬
「有土斯有財」，有間自己的房子是每個台灣民眾的夢想，但一間房子動輒數百萬至幾千萬，幾乎就是一輩子的心血與努力，大多數人都需要面對房貸的抉擇：「該借多少？該借多久？」。銀行是如何評估物件本身的價值，來決定貸款額度呢？
聽進理投 EP42 特別邀請到「第一太平戴維斯不動產估價師事務所」葉玉芬估價師上節目專訪，除了為聽眾揭開不動產估價師的業內甘苦之外，並且介紹不動產估價師的專業性與重要性，也針對國內外對於 REITs（Real Estate Investment Trust，不動產投資信託基金）的不同評估角度，以及絕大多數人一輩子都會碰到的房屋貸款進行解析。不管是打算自購房屋，或是對投資不動產有濃厚興趣卻難窺堂奧，這集都能收穫滿滿！
不動產估價師的工作內容
葉玉芬估價師表示，不動產估價師的工作是透過收集大量資料，進行現場勘查並了解市場狀況後，對不動產（包含土地、房屋、工廠等）的價值進行評估，過程中需要專業的學習和訓練，且要通過國家考試才能取得資格。由於所受的訓練及學習具一致性及系統性，即使是不同的估價師，只要遵循的前提及規範相同，評估結果都是合理且相差不遠。
目前國內有專門機構及大學提供不動產相關課程，非相關科系也能透過進修部專班修習學分。截至今年第一季，全國的估價師人數為 1408 人，由於工作內容廣泛，常需外出考察與不同行業的人接觸，之後也能轉向物業管理、商業代理等領域，加上薪資穩定且有紅利分配，職涯深具發展潛力，適合對不動產和財務有興趣的人士。
同是 REITs 國內國外大不同
國內的 REITs 大多投資於已開發且有穩定收益的不動產標的，追求穩定的租金收益，由於近年行情熱絡，也不乏在價格上漲時進行清算實現價值增值的例子；國外的 REITs 較為多元，包括投資於新建計畫的開發型 REITs ，由於標的從無生有，因此獲利空間較高，但也具有潛在風險。
整體來說，國內的 REITs 適合追求穩定收益的保守投資人，積極進取型的投資人則可考慮投資國外的開發型 REITs 或其他有潛力的項目。葉估價師建議投資人依據風險承受程度，了解商品的特性和市場動態，與理財專員討論後做出適合自己的選擇。
一生必貸你一次 銀行如何評估不動產價值？
台灣自有住宅率接近 80%，大多數人都會跟銀行在「房貸」有所關聯，為何銀行的貸款成數跟鑑價各有不同？葉估價師指出，外商銀行大多委託專業估價師估價，國內銀行和公股銀行則多由內部人員負責，一般民眾認為估價師給的價格會和實際價格近乎一致，但實際上估價師是透過各項資料及物件實際狀況，提供一個合理的市值範圍，只要成交價格在估價格範圍之內，都能視為合理估價。
至於投資不動產的估價跟都更估價又有所不同。一般的估價報告只提交給委託人並遵守保密原則，但有關 REITs 、上市上櫃公司和都市更新的估價，由於涉及大眾和股東利益，除了需要公開估價報告外，都更的估價報告還需經過審議會的審議。
安置 V.S 損害賠償
對於近日「基泰大直」引起的爭議及後續處理，葉估價師也根據專業提出看法。她表示賠償應該分為安置損害賠償及損害賠償兩個部分，責任單位應該透過政府一筆金額對受災戶進行安置，使住戶恢復正常生活後、再透過公證第三方以估價方式評估財產損失，針對損害賠償進行協商，而財產損失及生活不便的損失應該與重建分開評估。
關於如何重建，葉估價師認為可能需要透過都市更新進行，若政府介入應能加速審議過程，並透過有經驗的建商進行重建，但重建過程應由專業人士和審議委員會解決，而並非在前期就開始討論分配。
葉玉芬估價師表示，不動產估價師的工作就是透過專業訓練及判斷，以第三方的客觀角度取代雙方的喜好跟偏愛，讓利害雙方不管在投資、處分取得或是貸款都能夠有合理依據做為參考，也希望民眾透過了解估價師的工作內容對不動產估價有所了解。
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核稿編輯：湯皓茹
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