管理費1200元卻讓他崩潰後悔！買小社區公設1年掃1次、電梯壞了「住戶寧爬樓梯也不付錢修」

台灣民眾偏好住社區大樓，無非是有管理、感覺安全，若是有規劃公設能使用，也常成為列入的條件之一。但究竟該選擇100戶以下小社區，又或者是中型社區100~150戶呢？

有網友提到自己入住的是50戶社區，現在已經有後悔的感覺了，原因就出在管理費身上。

網友在臉書社團「靠北建商2.0」發文提到，自己買的是在地建商蓋的小型社區，社區32戶，原本覺得人多不太好，所以才會買在這，但幾年後才發現，一旦社區要花錢維修更換物件時，就會看到自私自利和黑暗的一面。

為省800元住戶竟同意「社區1年掃1次」

「花錢能解決的不是問題，最可怕的問題是人產生的問題。一開始住戶對於管理費就有爭議，有幾家要求降低管理費，說不需要24小時保全，說社區1年打掃一次即可，不需要1個月打掃1次」。

發文者說，住戶說社區每月能省下「800多元」，大多數住戶就同意了，結果現在收的管理費，只能應付基本開銷，保全還是1位社區退休阿伯支援白天、領基本工資2.8萬，必須工作12小時。

要求保全12小時只想給1萬8

「但還是有人嫌給2.8萬太多，說保全從早上6點一邊看電視一邊顧大門一直到晚上6點，偶爾收收信做事這麼少，這樣給1.8萬就可了，然後就質疑管委會是不是抽成，不然薪水怎麼會給到2.8萬」。

他說，管委會平均每戶才收1200元，都只剛好承擔日常支出，直到電梯維修更換時間，廠商報價每戶需要拿9800元後，更讓他看到了什麼叫作自私自利。

「幾家住戶強大反彈，不管管委會提出的財報數據，認為就是管委會要想辦法，不能跟住戶多收錢，而且管委會找6家廠商報價已經最低，還有人說他不可能出錢去維修電梯，大不了走樓梯」。

電梯拖4個多月沒法修照用

就這樣電梯拖了4個多月都還沒辦法維修更換，社區住戶還說不能停止使用電梯，完全不管是不是使用途中會壞掉。他說自己住8樓，最後決定每天走樓梯上下班，「因為我怕電梯不知何時掛掉，我不敢去使用電梯」。

對於發文者社區住戶的狀況，不少網友感同身受。有網友說住36戶社區大樓，管理費嚴重不足只能東砍西砍，真心建議不要再買小戶數的社區。

「我婆家58戶，管理費每坪從55漲到60元，就有人說不准讓這個法案過，不然要堅決抗議！還要叫警察，還威脅投票要漲價的住戶」。

但也有住85戶社區的網友分享，其實第一屆管委會超級重要，會篩選委員，不會讓一些人進來亂，因此房價是附近最高的，「連漲管理費也一次過，真的是看素質跟委員會有沒有人帶」。

最合宜戶數是200~250戶

也有人說自己買房前先調查過，最合宜的戶數是200-250戶，當然管委會素質和能力也很重，自己的社區保全24小時、定期保養與維護公設、也定期做社區開會並將所有花費公開透明，且管理費因為多人分攤，可以用合理價格享受有品質的居住環境，住起來更舒服！

「根據經驗，社區管理一定要200戶以上，才能養警衛室。而且一層戶數不超過6戶，一棟要有2台電梯，萬一1台壞掉才有備用」。

管理費應分兩部分：電梯基金＋日常使用費

事實上，電梯其實是社區最大的支出，如果大樓電梯無法使用，這棟大樓的房價絕對完蛋，一般來說，電梯使用年限約20-25年，一台大約100萬以上，住戶少的大樓，最好把電梯花費另外計算。

例如管理費分成兩部分，一部分是「管理費」，可按照坪數收費，另一部分是「電梯基金」，所有住戶繳的費用都相同，社區管委會會計記帳時，可分成兩個部分記帳。

收取管理費是合理且必要的事，只是到底收取多少才是合理的呢？信義房屋提到，社區管理費大部分是以坪數來計算，每坪收取50元~150元不等，又因為社區內住戶數及維護設施不同，即使是坪數相同的2個不同住家，每戶所需繳交的管理費也不盡相同。

公設使用率應列評估選項中

信義房屋建議，在看屋時，公共設施各項目未來使用率，也應評估列入自己需要的選項中，畢竟管理費也是一筆例行的正常管銷之一。

不論是社區健身房，泳池，視聽室，交誼廳，兒童遊戲室或是閱覽室，只有確保這些空間可以順暢，安全無虞的使用，才能讓這些空間得到最大的發揮，因此管理費是否能支撐社區公設空間維護，也是一大重點。

社區公佈欄管理好壞全露餡

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨建議，想了解一個社區管理好不好，可以從住戶數、公佈欄、委售量等3個面向來看，一般來說，除了豪宅社區之外，住戶數建議要維持一定的數量，才能有比較好的管理品質，如想要24小時管理，住戶至少要有100戶左右，尤其是150~300戶的中型社區，民眾接受度比較高，但若是千戶大型社區，民眾多會擔心社區複雜度過高，接受度較小。

公佈欄則是徐佳馨最愛觀察的地方，可以看到管理基金現在還有多少錢，如果老社區管理基金不到100萬元，未來更換電梯等等需要大筆支出時，容易會出現問題。另外建議細看財務細項，有沒有特殊費用支出，如訴訟費支出過於頻繁，如積欠管理費太多，都代表社區管理出了狀況。同時也要留意社區是否常常有糾紛，如晚上不要彈鋼琴、不要打球等告示，表示該社區經常發生這樣的問題。

最後，要注意社區委售量，若委售量很多，一個程度上表示該社區的住戶對社區的接受度不高，或是投資比較重的情形。