無痛退休！買房「大缺點」竟變優點？ 蛋白區的蛋黃好入門 自住投資彈性大

【文／連珠君】古人說：「30而立，40而不惑。」30歲成家立業，為了家庭小孩忙忙碌碌，幾乎很難存得到錢。40歲的你，該為自己的未來退休而行動，專家建議，你的理財模式應要改為「先存再花」，其中4~6成放在房地產，不過現在房價高，蛋白區的蛋黃、格局好地段佳的2房，會是比較好的選擇。

退休轉折點 40歲後「先存再花」

40歲是退休規劃的重要轉折點，既有足夠的工作經驗，也面臨未來20~25年內退休的現實。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，40歲工作穩定下來，金錢的運用也該與以往不同，要「先存再花」，將每個月固定存的錢放在另一個戶頭不動，再去規劃這個月可以花的錢，才能將錢真正的「存」下來。

接下來確定退休的目標與需求，首先計畫何時要退休，以及退休後想要怎麼樣檔次的生活。想要55歲退休？65歲退休？還有幾年可以累積退休，需要準備多少退休金？存錢可不是放在銀行不動，銀行只有少少的利息，跟不上每年的通膨，建議可以從房產、股票、基金、債券等4方向進行。

40歲的你該擁有1間自有住宅，不過這間房並不是人生最終站，之後還有可能再換房，第一次買房，不要指望一次到位，現在市場主流的2房，是不錯的選擇，台灣每戶人口從平均4人，來到2023年，一路下降到只剩下2.53人，再創歷史新低，由此來看，未來2房依舊會是主流。

不過市場上有很多投資2房，但格局好、地段佳的2房，依舊會很搶手，現在房價高，蛋黃區的2房買不起，可以往蛋白區的蛋黃尋覓，如三峽北大特區、淡水捷運沿線前幾站、龜山A7重劃區等，都是不錯的2房選擇。

投資房產創造「被動收入」

若還有餘力，以不動產作為投資標的，店面、辦公室、住家都可以創造退休的被動收益，未來也可以借出來買債券，只要年利率5%，就可以戰勝大盤套利，滾出財富，徐佳馨指出，投資性的房產首要考量流通性，也就是未來能不能賣得掉，尤其現在還有房地合一稅，要以5年做一個考量，未來20~30年看不出來，不如看5年後有沒有發展性。

還要以租屋需求為考量，若以學生為主要族群，在少子化的情形下，會比較麻煩，但辦公商圈、捷運沿線租屋需求還是比較大的，至於學區宅慢慢比較式微，要多方考量。

現今主要的投資產品有房地產、股票、基金、債券等，波動最小的為房地產，比較抱得住，缺點是變現速度最慢，存股票缺點是會一念之間就賣掉了，建議投資配比為房地產至少要佔4~6成，保留至少1成左右的現金作為緊急使用，至少要能維持沒有工作3~6個月，其他再選擇進入股票或基金市場。

而這1成的週轉金也並非就放在銀行戶頭內一動也不動，還能養其他的金融商品，如前一波美元匯率27元時，不少人投入美元，再定存或購買債券，當需要錢時，最理想是1~2天就可以拿到錢，身上也要保留一些存款可隨時動支，多管齊下累積退休本錢，且這樣做的好處就是，當別人向你借錢，可以理直氣壯的說：「沒錢。」