林正雄:「4個字」形容2022年房地產

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【MyGoNews蕭又安/綜合報導】不動產聯盟總會理事長林正雄2022年1月18日表示,面對2022年房地產發展,市場將迎來「史上最友善購屋環境」,而標榜「節能減碳」的建築商品將成為房地產市場的標準配備。對於2022年房地產表現,他以4個字形容,那就是「量縮價揚」。

▲林正雄:「4個字」形容2022年房地產(資料照片)
▲林正雄:「4個字」形容2022年房地產(資料照片)

林正雄指出,在預售與新成屋市場方面,通膨壓力大,營造成本持續上漲。且開發商受限於央行選擇性信用管制,導致購地貸款成數減少,購地連動降低,將直接影響市場上新案件的供給量明顯減少。至於成屋(二手屋)市場,他則認為因房地合一稅長達5年的閉鎖期,與超重的45%稅率。將使房屋市場上二手房屋供給減少,造成供不應求;而稅負亦可能轉嫁予消費者推升房價。

林正雄指出,2020年1/23武漢因COVID-19疫情封城,全球亦隨之擴大邊境管制,疫情高峰時各國紛紛頒布旅遊禁令並關閉邊境,封城更是時有所聞,頓時全球服務業與航空業陷入停擺。所幸經過8個月後,疫苗問世開始施打普及,加上各國政府採取量化寬鬆貨幣政策刺激消費,全球經濟終於緩過勁來,民眾也終於回歸正常生活。我國因政府、醫界、產業界與國人通力合作共體時艱,使得疫情管控得宜,在陸續適應疫情衝擊之後,景氣亦快速復甦。根據最新資料,景氣對策訊號連10個月維持在熱絡階段,外銷訂單創歷史新高,製造業採購經理人指數(PMI)連18個月擴張,批發、零售及餐飲業營業額年增11.3%,GDP成長率達6.05%,台股加權指數更是續創歷史高點站穩萬八關卡。

但緊接著因經濟強勢復甦需求驟升,供應商搶料備貨,國際貿易因缺船、缺櫃與塞港等因素,導致原物料、農作物價格上升,全球面臨通膨風暴。當全球大印鈔時,我國也被迫增加貨幣供給,以免新台幣升值太快。(2021年底M1B年增14.2%),這些增加的本國貨幣加上外資,成了推動物價上漲的強大力量。消費者物價指數CPI年增率創13年新高,躉售物價指數年增率創41年新高。營建業亦因缺料缺工問題嚴重,加上國際原物料漲價潮,整體營造成本上漲55%,預售屋為反映成本只好調升售價,獲利並未增加甚至會受到侵蝕。

除了前述因資金供給增加的通貨膨脹外,另有因應全球永續發展的能源轉型與減碳議題所引發的綠色通膨,2021年11月剛剛結束的第 26 屆聯合國氣候變遷大會(COP26),確定了碳減排、碳交易、永續金融、零碳車、綠色航運等協議,足見這波綠色通膨亦將對你我影響深遠。

政府為了穩定房價自2020年12月8日央行實施選擇性信用管制,吹起新一輪政府打房的號角,接著2021年3/19、9/24、12/17共4度調降貸款成數與建地限期18個月開工等,希望從資金面截斷炒房動能。「房地合一稅2.0」、「實價登錄2.0」政策加上近期熱議的「囤房稅」以及「預售屋禁止換約」議題,政府這套打房組合拳又快又猛,希望房價可以停止漲幅並軟著陸。然而在國際通膨浪潮之下,置產成了資金良好的避風港,而隨著土地與營造成本不斷上升,剛性買盤也終於停止觀望紛紛出籠,形成房價的一股上升螺旋。依最新資料,消費者購買耐久財信心指數達到歷史次高,2021全年買賣移轉棟數預估為35萬棟,是近8年新高。五大銀行住宅貸款月增近720億(2021.12),增幅為史上次高。在央行多次限縮融資條件下,市場買盤已由自住剛性需求接手撐盤,而房市量能具創高可見確實剛性需求者眾,動能強大。而從法人為主要買方的大型土地交易統計,已連5年成長,交易總額更達到史上最高的4256億元,可見不論一般消費者與大型法人都同步在加緊置產。

▲各項指標數據彙整表
▲各項指標數據彙整表

展望2022年,在前所未有的通膨浪潮中,置產仍是躲避通膨影響的唯一解方。前面提到的綠色通膨亦將對建築規劃產生影響,從綠色金融加強促使企業採取ESG永續經營的概念,減碳議題更細部延伸到建築規劃納入綠建築、智慧建築概念等強化綠能與節能訴求產品,將陸續成為標準配備,建築業這個古老行業亦步入建築4.0的時代。

環境方面,2021年中「實價登錄2.0」正式上路,揭露成交登錄資訊到門牌、預售屋備查後銷售、銷售契約納管、成交1個月內申報,加上主管機關不定期稽查。從成交資訊公開透明、銷售資訊與契約皆由政府把關審核後使用,為消費者構築史上最友善購屋環境。

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