有土斯有財觀念難撼 地上權房屋便宜背後代價

(中央社記者韋樞台北2019年1月1日電)「有土斯有財」觀念深植人心,地上權與使用權近期推案較少,主因是此類房屋的貸款、轉手、高額地租讓人卻步,購買前得先思考房屋對自身價值何在,及財務能否應付貸款等問題。

國人最熟悉的買賣房屋模式是具有真實、政府核發的土地與房屋所有權狀,這類房屋可永久居住,且申請貸款時銀行擁有真正的債權,較容易取得貸款;每年繳納地價稅和房屋稅時,大都適用自用住宅的稅金比例,未來要轉手會因為地段、房屋品質、管理是否得當來評價房屋的價值及潛力。

購買擁有所有權的房屋最大的缺點、最受國人詬病之處就是房價貴,也因此興起了只有所有權房價6、7折的不含土地所有權,只有房屋所有權的「地上權房屋」,以及連土地和房屋所有權都沒有,只有房、地使用權的「使用權房屋」兩大類房屋。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,地上權和使用權房屋多半由建商向政府單位租下基地蓋樓,推出有50年到70年不等居住時效的建物。地上權建物又分為「產權可分割過戶(即地上權房屋)」和「產權不可分割過戶(即使用權房屋)」兩種。

「產權可分割過戶(地上權房屋)」的買方無法擁有土地所有權狀,只擁有建物所有權狀,在使用期限內買賣交易還算單純;但「產權不可分割過戶(使用權房屋)」的建物,土地和房屋所有權人是建商,買家只是有期限的房屋使用人,等同買家向建商長期租房,未來要轉售時仍得透過建商來處理。

張旭嵐指出,由於國人「有土斯有財」的觀念深植人心,因此地上權與使用權產品不太容易被廣泛接受,因為沒有土地和房屋的產權,且使用期屆滿時,使用權利消滅,購屋人只是擁有一個長期租約,未來移轉、贈與或繼承都得透過建商,交易相對麻煩。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示,地上權與使用權住宅案價格確實便宜,但國人習於將不動產留給子孫,加上地上權產品在銀行端貸款不易,購屋人就得多一點自備款,所以購屋時應該審慎考慮。

她認為,除了價格一定要有相當優勢之外,產品力最好在一定水準之上。但最重要是,持有者在心態上必須思考不動產對自身的意義,究竟是要傳家或是持有者為單身自住客,對房屋的價值自然會有不同的解讀。

徐佳馨指出,地上權與使用權房屋最頭痛之處在於辦理貸款。地上權房屋沒有土地所有權,土地使用期限又受限,只擁有房屋所有權,因此貸款成數較低,一般為買賣價格的5成,利率也稍高。

但使用權房屋絲毫沒有土地和房屋的所有權,在銀行貸款講究抵押擔保的觀念下,買家只是租屋人,在形式上為「租賃權」概念,銀行無法作為抵押權的標的物,因此核貸不易,只得透過建商來貸款,相對貸款成數和貸款利率條件可能更不如地上權房屋。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出,不論地上權、使用權房屋或有所有權的居住者,每年都得繳「房屋稅」,可適用自住稅率;但有所有權者繳納地價稅,地上權和使用權房屋居住者繳納「地租」,且地租約公告地價的3.5%到5%,當公告地價調漲時,地租自然跟著漲,地租比地價稅更重,變成住愈久繳愈多的情形。

此外,地上權房屋未來轉手的問題,郎美囡點出關鍵點,地上權剩餘存續期間長短將會是影響貸款與轉手性的關鍵。當地上權剩餘期間越長,不只銀行貸款條件較好,未來轉手性也比較強;反之銀行貸款條件較差,轉手性也較弱。

至於地上權和使用權房屋的增值空間,與景氣好壞相關甚大。郎美囡說,2014年房市反轉向下之前,房市景氣相當好,房價上揚之際,也順勢帶動地上權和使用權房屋的增值漲價空間,但房市反轉向下的這幾年,這類房屋的增值性可就不妙了。

她舉例,北市承德路的「京站」2014年每坪約新台幣42萬元到45萬元,2018年降到39萬元到45萬元,跌幅3.45%;羅斯福路六段「華固新天地」2014年每坪約42萬元到48萬元,2018年每坪約39萬元到43萬元,跌幅約8.8%。

不過,地上權與使用權房屋漲幅仍不如所有權房屋,除了受限於銀行貸款條件影響買盤接手外,也顯示民眾對這類產品的接受度有限;地上權和使用權房屋周邊環境若是複雜,甚至可能出現眾人皆漲我不漲的情況,購屋人應該特別注意。

北市地政局也呼籲民眾,看屋時應注意買賣建物有無所有權狀,還是只有使用契約或憑證,未來過戶或發生繼承等移轉的程序如何辦理。

其次,未來使用建物須逐年支付土地租金及房屋稅的條件及內容。第三要瞭解貸款方式是否可由消費者直接向銀行貸款,或是由建商向銀行貸款後再轉貸給消費者。

民眾在購買地上權及使用權建案時,應詳閱契約書內容,並針對建物的使用用途及相關疑義瞭解評估後再決定是否購買。因為使用權不同於所有權,貸款與產權有意義不同,消費者最好先研究清楚避免混淆。

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    前微軟商務開發執行副總裁 Peggy Johnson 將出任 Magic Leap 新 CEO。

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    來自全國22縣市近1萬6千名全中運選手,7月18日起將在屏東進行18項競賽,屏東縣政府邀請您一起跟著全中運吉祥物「驕仔」地貼貼圖,透過防疫新生活步行路線到會場為選手們加油打氣。 109年全國...

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    《電腦設備》微星老總驟逝 創始元老黃金請接任新總經理

    【時報-台北電】微星科技總經理暨執行長江勝昌昨(7日)下午因個人健康因素驟然辭世,公司同仁甚為哀痛,微星今(8)日召開臨時董事會,通過由黃金請擔任微星總經理。  江勝昌去年1月甫接任微星科技總經理暨執行長,昨日驚傳驟逝,微星表示,江勝昌因個人健康因素驟然辭世,同仁甚為哀痛,公司已經啟動緊急應變措施,該公司各部門已經啟動臨時應變措施,公司正常運作,請各界放心。  微星今日發布重訊,該公司召開臨時董事會通過,由微星創始人之一、微星副董事長黃金請擔任微星總經理。(新聞來源:中時電子報 呂承哲)

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    《經濟》政院估1700萬人領三倍券 刺激消費反映在小商家

    【時報-台北電】振興三倍券15日開始使用,行政院發言人丁怡銘今(8)日表示,三倍券好領、好刺激已成功,未來至少會有1,700萬人領取或綁定。至於多少人領三倍券可以刺激消費,丁怡銘指出,並不是計算對GDP的幫助有多少,而是這些錢是反映在小商家身上。  丁怡銘上午接受廣播節目專訪時說,昨天三倍券第一輪預購、綁定截止,有900多萬人已預購或綁定,「可以說非常成功」;如果民眾搶過演唱會的票就知道,要是超商事務機沒有當機,表示這場演唱會失敗,而三倍券第一天就造成超商事務機當機,「所以它很熱」。  丁怡銘表示,現階段三倍券「好領、好刺激」的目標已經成功,剩下「好用」,等實際上路再觀察。  振興三倍券1日起開放預購與綁定,第一波預購、綁定到昨天為止,截至昨天晚間10時,預購與綁定人數達972萬5,819人,其中有833萬4,943人預購紙本券,139萬876人綁定數位券,紙本券預約人數約占總預約數85%。  三倍券第二波預購自今日起跑,也追加五天時間,他說,第二輪紙本預購今天開始,從8日到12日,五天時間大概可以多吸收500萬到600萬人,希望再幫郵局現場領券紓壓。郵局約可吸收600萬到800萬人,一天處理60到80萬人,十天可以完成。  至於多少人領三倍券可以刺激消費,丁怡銘回應,並不是計算整體GDP,這些錢是反映在小商家身上。當然希望越多人使用三倍券越好,估計至少會有1,700萬人領券。(新聞來源:工商即時 蘇秀慧)

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    《韓股》美國疫情急升 韓股連2跌

    【時報編譯柯婉琇綜合外電報導】投資人擔心美國與全球新冠肺炎確診數飆升恐拖累經濟復甦腳步,周三南韓股市連續第2日收跌。  周三南韓KOSPI指數收跌0.24%,為2,158.88點。  分析師表示,美國的新冠肺炎確診持續飆升,以及經濟合作暨發展組織(OECD)與歐盟執委會發表的經濟預測低迷不振,使市場信心受挫。  周三南韓新冠肺炎單日確診數大幅反彈至63例,顯示主要城市的群聚感染與境外移入病例尚未出現緩解跡象。  OECD周二出具報告指出,到今年底全球先進國家失業率料將升至9.4%,創下經濟大蕭條以來新高,且最快要到2022年失業率才可能跌回爆發疫情前的水平。  歐盟執委會周二表示,受新冠肺炎疫情打擊,今年歐元區國內生產毛額(GDP)估將萎縮8.7%,創下史上最嚴重的衰退,且2021年的復甦恐也不如原先預期強勁。  今日外資賣超韓股3440億韓元,機構投資人賣超2730億韓元,散戶買超6220億韓元。  大型股漲跌不一,三星電子跌0.75%,SK海力士跌1.30%,三星生物製劑跌2%,其同業Celltrion漲0.97%,現代汽車漲0.4%,LG化學跌0.58%。

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    群聯固態硬碟打進日本柏青哥市場 營收獲利進補

    (中央社記者張建中新竹2020年7月8日電)受惠柏青哥機台導入固態硬碟(SSD)趨勢,記憶體控制晶片廠群聯(8299)順利拿下日本柏青哥品牌廠訂單,並於今年開始出貨,貢獻營收及獲利。群聯董事長潘健成表示,除越來越多的電腦系統從傳統硬碟改採固態硬碟,許多原本沒有使用儲存型快閃記憶體(NAND Flash)作為主要儲存裝置的硬體設備,也因NAND Flash物美價廉,逐漸導入NAND Flash儲存產品。柏青哥機台早年因畫面解析度低,遊戲動畫簡單,並沒有使用NAND Flash儲存產品。潘健成說,近幾年因應消費者需求,遊戲畫面大幅提升解析度及複雜度,並逐漸導入SSD。群聯經過多年耕耘,順利拿到日本柏青哥品牌廠訂單,並於今年開始出貨,貢獻營收及獲利。群聯自結6月營收33.71億元,較去年同期略增0.81%,前6月營收237.22億元,年增逾24%,據統計,前6月SSD及eMMC控制晶片成長近40%,PCIe SSD控制晶片成長約120%。

  • 快新聞/日韓澳疫情再起…可能移出中低風險名單 陳時中:列入觀察
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    民視

    快新聞/日韓澳疫情再起…可能移出中低風險名單 陳時中:列入觀察

    針對俗稱武漢肺炎的COVID-19疫情,中央疫情指揮中心今(8)日召開最新記者會。先前6月底開放低、中低風險國家短期商務客來台,但指揮官陳時中指出,由於日本、韓國、澳洲疫情有升溫趨勢,列觀察名單,兩週後視狀況調整,可能排除。另被問及美國今日正式宣告退出世界衛生組織(WHO),陳時中回應,要跟美國在台協會(AIT)持續連繫,以了解美國真正想法來因應。指揮中心在6月22日鬆綁低、中低風險國家地區短期商務客入境檢疫規定,國家名單每2週更新一次;若符合檢疫條件,中低風險或低風險國家,入境居家檢疫時間可從14日分別縮短至7日與5日。目前低風險國家地區包括:紐西蘭、澳門、帛琉、斐濟、汶萊、 越南、香港、泰國、蒙古、不丹、 澳洲 、寮國、柬埔寨;中低感染風險國家地區原包括韓國、日本、馬來西亞、新加坡、斯里蘭卡。陳時中表示,低風險國家的澳洲因疫情有升溫趨勢,中低風險的日本、韓國疫情也有點令人擔憂,上述3國都列入兩週觀察名單,若疫情持續嚴峻,考慮降級或踢除。另外,台韓觀光高峰會將在8月登場,是否可能與疫情控制良好國家來專案性同意開放,有機會規劃「旅遊泡泡」,陳時中首先對韓國的來訪表全力支持,也希望建立一套旅行泡泡示範,做為未來開放的經驗。陳時中話鋒一轉表示,但是未來對於旅遊的開放,「可能要先把商務的泡泡先做好」,確保台灣醫療量能撐得起,「旅遊我們會比較歸類於非必要移動,那當然能夠及早我們是歡迎」,所以不管是韓國也好或其他國家有團體要來訪問,就來看如何建立安全泡泡互相往來,「這是我們現在在想的」,有任何想法或需求報到指揮中心就來配合,「旅遊泡泡比較晚啦,重點在商業泡泡」。至於美國退出世衛對台會有何影響,陳時中也表示,美國的宣布確實有影響,指揮中心會跟外交部持續觀察,並跟AIT持續連繫,以了解美國真正作為來提出因應之道。(民視新聞網/綜合報導)

  • 假新聞不稀奇 假記者也能橫空出世! AI自動生成頭像 入侵媒體製造輿論
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    EBC東森財經新聞

    假新聞不稀奇 假記者也能橫空出世! AI自動生成頭像 入侵媒體製造輿論

    如今資訊發達的時代,假新聞無奇不有,但你能辨識出假記者嗎?根據外媒《The Daily Beast》調查報導,他們發現至少有19位「假記者」、「假政治顧問」正在計畫性地於一系列媒體上刊登有利於某些中東國家的輿論報導。此外,他們甚至不乏用AI來生成頭像做出假帳號來躲避查緝。

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    【公告】智擎法人董事代表人異動

    日  期:2020年07月08日公司名稱:智擎(4162)主  旨:智擎法人董事代表人異動發言人:張麒星說  明:1.發生變動日期:109/07/082.法人名稱:台灣東洋藥品工業股份有限公司3.舊任者姓名及簡歷:孫致中(智擎生技製藥股份有限公司 董事長)4.新任者姓名及簡歷:杜德成 (軒和科技股份有限公司 董事長)5.異動原因:法人董事改派代表人6.原任期(例xx/xx/xx至xx/xx/xx):108/06/13~111/06/127.新任生效日期:109/07/088.其他應敘明事項:無

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    【公告】智擎董事長異動

    日  期:2020年07月08日公司名稱:智擎(4162)主  旨:智擎董事長異動發言人:張麒星說  明:1.董事會決議日期或發生變動日期: 109/07/082.人員別(請輸入董事長或總經理):董事長3.舊任者姓名及簡歷:孫致中 (智擎生技製藥股份有限公司 董事長)4.新任者姓名及簡歷:杜德成 (軒和科技股份有限公司 董事長)5.異動情形(請輸入「辭職」、「解任」、「任期屆滿」、「職務調整」、「資遣」、「退休」、「逝世」或「新任」):辭職6.異動原因:辭職7.新任生效日期:109/07/088.其他應敘明事項:無

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    花旗下調全球今年GDP至負3.6% 2年後才回穩

    (中央社記者吳佳蓉台北2020年7月8日電)花旗銀行今天發布最新投資展望,下調2020年全球經濟成長率至負3.6%,比金融海嘯時期更低,預估至少需2年才能復甦回到2019年水準,將呈現「NIKE勾型」的緩慢復甦趨勢,若疫情二次爆發,不排除變成W型復甦。花旗銀行今天舉辦2020年第3季投資展望線上記者會,花旗(台灣)銀行財富策劃諮詢部資深副總裁曾慶瑞表示,雖然各國經濟陸續重啟,在財政及貨幣政策寬鬆下,充沛資金也有助景氣及金融市場復甦,但在疫苗開發前,估經濟復甦將是漫漫長路,因此對前景整體抱持審慎樂觀態度。花旗集團今天也下修2020年全球經濟成長率預測.由原先的負1.6%下修至負3.6%,低於金融海嘯全球時期的負2.5%,其他地區也做全面性調整,已開發國家下修至負5.4%、新興市場下修至負1.3%。曾慶瑞指出,全球央行及政府共推出約15兆美元的貨幣與財政刺激方案,以刺激經濟復甦,預估整體經濟活動就短期(季與季相比)而言,將呈現V型反轉,中長期(年與年相比)將呈現U型反轉。曾慶瑞表示,若從整體GDP復甦走勢來看,至少需要2年才能回到2019年水準,復甦曲線呈現「NIKE勾型」的緩慢復甦,若武漢肺炎(2019冠狀病毒疾病,COVID-19)疫情再度爆發,不排除變成W型復甦;若從產業分析,工廠、倉儲相關服務呈現V型復甦,至於餐飲、娛樂、觀光旅遊則呈現L型復甦。此外,在利率、油價方面,預估隨各國解封、帶動需求回升,2020年底前,國際油價將可溫和回穩,利率則將維持低檔,預估美國聯準會(Fed)2024年前都不會升息。至於投資標的,曾慶瑞指出,在股市方面聚焦美國市場,儘管受到疫情重創,美國股市在數位科技、健康護理、通訊服務等「COVID-19防禦股」領軍下,美股市值佔全球比重創40年新高,預估疫情之後,科技、醫療保健等產業仍將是長期者投資的主要選擇;表現相對落後的「COVID-19循環股」,如金融、工業、能源類股等,可望呈現落後補漲表現。曾慶瑞表示,以美國國內經濟為中心的中小型類股,較能率先反應景氣反彈,在後疫情時代,也可能有落後補漲的機會,此外,股市方面,還看好新興亞洲及拉丁美洲、房地產投資信託基金(REITs)有表現機會;在債市方面,偏好美國投資等級債券以及新興市場債券。

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    【公告】謚源現金股利分派除息基準日

    日  期:2020年07月08日公司名稱:謚源(2235)主  旨:謚源現金股利分派除息基準日發言人:王妤暄說  明:1.董事會、股東會決議或公司決定日期:109/07/082.除權、息類別(請填入「除權」、「除息」或「除權息」):除息3.發放股利種類及金額:現金股利107,634,000元,每股配發3元4.除權(息)交易日:109/07/275.最後過戶日:109/07/286.停止過戶起始日期:109/07/297.停止過戶截止日期:109/08/028.除權(息)基準日:109/08/029.債券最後申請轉換日期:不適用10.債券停止轉換起始日期:不適用11.債券停止轉換截止日期:不適用12.現金股利發放日期:109/08/1713.其他應敘明事項:依據本公司109年6月11日股東會決議通過授權董事長訂定除息基準日等相關事宜

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    【公告】華新科現金股利分派基準日

    日  期:2020年07月08日公司名稱:華新科(2492)主  旨:華新科現金股利分派基準日發言人:李定珠說  明:1.董事會、股東會決議或公司決定日期:109/07/082.除權、息類別(請填入「除權」、「除息」或「除權息」):除息3.發放股利種類及金額:現金股利共計新台幣2,671,900,000元,每股配發5.5元4.除權(息)交易日:109/08/065.最後過戶日:109/08/076.停止過戶起始日期:109/08/087.停止過戶截止日期:109/08/128.除權(息)基準日:109/08/129.其他應敘明事項:1.現金股利發放日訂於109年08月26日。2.股利分派計算至新台幣元正(元以下全捨),配發不足新台幣1元之畸零款合計數,由公司轉列其他收入。

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    【公告】艾華 2020年6月合併營收4458.4萬元 年增15.81%

    日期: 2020 年 07 月 08日上櫃公司:艾華(6204)單位:仟元

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    【公告】迎輝 2020年6月合併營收4450.1萬元 年增606.81%

    日期: 2020 年 07 月 08日上櫃公司:迎輝(3523)單位:仟元

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    【公告】全宇昕 2020年6月合併營收8607.4萬元 年增18.79%

    日期: 2020 年 07 月 08日興櫃公司:全宇昕(6651)單位:仟元

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    【公告】信音 2020年6月合併營收3.62億元 年增15.48%

    日期: 2020 年 07 月 08日上櫃公司:信音(6126)單位:仟元

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    【公告】倍微 2020年6月合併營收3.7億元 年增51.05%

    日期: 2020 年 07 月 08日上櫃公司:倍微(6270)單位:仟元

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    【公告】飛捷 2020年6月合併營收3.33億元 年增-28.7%

    日期: 2020 年 07 月 08日上市公司:飛捷(6206)單位:仟元

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