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月薪4萬文科生「40歲前買到台北千萬捷運宅」：20~60歲存股買房退休完美計畫曝光
編按：作者小車是一位文科出身的七年級平凡上班族，月薪4萬，存股資歷10年。過去兩年在金融股、ETF實驗之旅中，將資產從475萬增加至713萬元、成長率50.1%，並將年化報酬提高至18.4%，40歲前買到夢想宅。
存到一筆頭期款到底要先買房，還是先存股？
以1500萬預售屋為例，如何用股利Cover房貸？
先存股再買房，有哪些好處？
【文／小車X存股實驗】本文是回應粉絲一些與存股、買房相關的疑問，以及我們夫妻先存股到買預售屋的經驗分享。
小車一家現居於新北市很蛋白的區域，生活機能與交通不便，不過由於房子是夫家的，不用額外支付房租，這一直讓我覺得感恩。
然而自從有了孩子之後，便開始思考小孩就學問題，希望能趕在孩子上國中以前買進學區捷運宅，既方便孩子上學，也能方便什麼交通工具都不會的我通勤。
我們夫妻是先存股再買房，由於婚後已有居住之地，不用額外支付房租便是最大優勢。先專心存股累積股票資產，待股利能支付大部分房貸金額時再來買房，也許成家晚了點，但有了股利現金流的輔助下，支付房貸的壓力減輕許多。多年後待房貸還清，當初用來支付房貸的股票還能回歸退休金，讓老年生活更加無虞。
原本打算多存幾年再買房的我們，因緣際會之下於2020下半年在北市蛋白區買了一間地點、交通、學區、生活機能都很滿意的兩房預售屋，預計2023年9月交屋。
本想連同交屋、裝潢、找房貸銀行過程也一併分享，無奈預售屋交屋時間比預期延後了半年（這也是買預售屋的缺點與變數之一呀！），後續資訊只能在粉專分享。
目前僅就我們夫妻買預售屋遇到的問題，以及存了二、三年的成長股到底能不能獲利了結，趕上支付房屋裝潢費的實驗結果分享。
買房頭期款該不該先拿來存股？
我認為若規畫10年後買房的話，可以先將錢投入股市參與複利，等到接近買房時間點的前一、二年找相對高點獲利了結，累積頭期款放定存。
倘若已存好頭期款且2、3年內規畫要買房，建議就穩穩放在定存，不要貿然存股，省得好不容易找到心儀的房子，錢卻卡在股市下跌，淪落到賠售換現金的下場。
該先存股還是先買房？
買房是人生最大的負債決策，不宜貿進，太早買或是買了超過自己能力負荷的房子，不僅二、三十年的房貸壓得讓人喘不過氣，繳完後甚至還要面臨「窮得只剩一間房」的窘境。
如何買房又能兼顧退休後有較寬綽的資金支應生活呢？誠心建議可以考慮先存股再買房。
20~60歲存股買房退休完美計畫
存股買房有2筆錢要存：一是頭期款現金，二是一筆股利足以支付大部分房貸的股票資產。
累積的順序如下：
1.出社會∼30歲存頭期款
可存現金或存股，若選擇存股，則待接近買房時間點再陸續換成現金。
2.30歲∼40歲存股
目標是「股利足夠支付大部分房貸」的股票資產，若提前達標可提早買房。
3.40歲∼60歲存股
目標是退休後的股利現金流。由於大部分房貸已靠股利負擔，因此薪水閒錢可專心存支付退休生活的股票。
以1500萬預售屋為例，如何用股利Cover房貸？
‧ 以1,500萬預售屋、夫妻共同負擔為例（可視個別情況調整）
20%頭期款為300萬，若預售屋則多些時間彈性，訂簽開（訂金、簽約、開工）10%只須先付150萬，另外10%工程款、交屋款依工程進度可拉長2∼3年籌措現金或股票慢慢分批獲利了結剩下的150萬。
交屋時還要準備一筆付規費、印花稅、代書費、契稅、預繳半年管理費⋯⋯等雜支，約10∼15萬。
‧ 裝潢、家電保守抓80萬
這部分比較彈性，若預算不足，新成屋也可以不裝潢，直接舊家具、家電搬一搬先入住，日後再慢慢添購。
估算須存多少股票資產，才能完全以股利支付房貸。80%房貸為1200萬，20年期房貸月付約6萬，30年期房貸月付約4.4萬。
20年期房貸
6萬╳12個月＝72萬
72萬÷5%＝1,440萬股票的股利才夠負擔一年房貸
30年期房貸
4.4萬╳12個月＝52.8萬
52.8萬÷5%＝1,056萬股票的股利才夠負擔
相形之下似乎夫妻兩人存到1,056萬的股票資產較為可行，不過30年期很可能已超過退休年齡，要有心理準備這筆現金流無法在退休後馬上挪用，或是退休時直接將支付房貸的股票賣出付清尾款。
先存股再買房的3大好處
1、房貸付完時多一筆股票資產
有朋友會問：「若能存到300萬頭期款加上一千多萬的股票資產，為何不直接付清房貸再來好好存退休金？」
同樣都是40歲到60歲專心存股，差別在於付清房貸後，原本股利Cover房貸的那一千多萬股票資產可以回歸成退休金，使自己退休生活更加無虞。
2、不必擔心突發狀況
以薪水支付房貸，壓力是紮紮實實的二、三十年；然而用股利支付大部分的房貸，即便中途遇到失業、收入驟減都不必太擔心房貸問題，只須應付生活開支即可。（生活備用金可搞定）
3、股票資產可作為資金緩衝的水庫
股利不僅能支付房貸，其股票資產還可作為資金緩衝的水庫。例如交屋後裝潢家電超出預算、生活中突然有大筆資金需求，且金額緊急備用金不足以支付，這時股票水庫就是生活的第二道防線，可以適時獲利了結一些股票應急。不過要記得借完要盡快補上，避免影響後續支付房貸的股利現金流。
作者簡介_小車X存股實驗
FB粉專「小車x存股實驗」版主，2021年2月成立粉絲專頁，分享存股心得與成長，至今累積追蹤人數超過5萬。
一位文科出身的七年級平凡上班族，存股資歷10年。在股市投資的道路上，從昔日匆促上路的迷航小車，走過股市震盪，搖身一變，成為自帶GPS的領航車。
鑑於自己當初存股的徬惶摸索，成立粉專，致力存股推廣教學。將己身多年來「做中學」的經驗撰文分享，期望有志於存股投資的朋友，能少走些冤枉路，順利透過存股為自己加薪，進而翻轉人生、抵達財務自由的彼岸。
☆本圖文摘自幸福文化《給存股族的ETF實驗筆記：從金融股、高股息ETF出發，以錢養錢，晉升買房族的完整分享》
