日本錢進海外商辦

新聞提要■日本投資人再次錢進美國商用房地產市場，擬在市場低迷時撿便宜和多元化投資。

精句選粹■In a paradigm shift, Japanese investors are making a strategic re-entry into the U.S. commercial real estate market.

日本在1980年代大舉進軍美國商用房地產市場慘遭滑鐵盧後，近來部分大型機構投資人和房地產公司重返國際市場，但本次不再是打響名號的攻城略地，而是為了長期考量的多元投資，以及趁市場低迷時發掘便宜的標的。

1980年代末期日本大型投資人高調買下美國知名房地產，包括紐約地標洛克斐勒中心，震撼全球。隨著日本泡沫經濟破滅，這些戰利品也拱手讓人。日本投資人記取歷史教訓，本次重返海外市場的出發點更為務實，逢低進場和追求長期報酬，不再為了炫耀。

根據數據供應商MSCI Real Assets資料，去年截至12月11日止，日本投資人在美國商用房地產市場砸下37億美元，創下2016年以來最高紀錄。

日精基礎研究所（NLI Research Institute）研究員佐久間誠表示，有些賣家可能因為財務困難需要脫手資產，讓投資人有機會用合理的價格達成交易。房地產是一項長期投資，日本投資人應該在市況低迷時尋找機會，而不是市場熱絡時。

日本房地產開發商森信託（Mori Trust）去年6月宣布，投資紐約中央車站旁的公園大道245號大樓，收購大樓部分股權和裝修共斥資1,000億日圓（約7億美元）。森信託與美國房地產投資信託基金SL Green Realty共同擁有該不動產。

森信託的代表表示，公司係以自有資金進行投資。「以美國目前的融資環境而言，如森信託不需要透過第三方融資的企業，在美國房地產市場擁有競爭優勢。」

以辦公大樓為目標

森信託指出，遠端工作的美國勞工增加雖造成商辦市場停滯，但優質辦公空間的租賃需求依然強勁，曼哈頓中城的辦公大樓在翻新後將擁有高潛力。若是能找到不錯的標的，森信託將會買進更多辦公大樓。

日本去年錢進海外不動產市場的其他交易，還有行動通訊營運商KDDI斥資加幣13.5億元，買下多倫多三座數據中心。由三菱地所（Mitsubishi Estate）合資的基金去年11月在雪梨買下一棟商辦綜合大樓，收購和翻修的支出約達7億美元。

對日本機構投資人而言，海外房地產市場很有吸引力，因為收益率高於本國。此外，日本的超低利率環境可讓投資人以低成本籌措資金。

根據MSCI數據，去年前十月，日本的跨境商用房地產投資額排名全球第五高，相較於2022年的第16名，僅次於美國、新加坡、加拿大和香港。

海外市場風險仍存

儘管日本投資人已調整心態，但進軍海外市場依舊面臨風險，本次房市循環不會像前次下跌循環一樣順利走出頹勢。

此外，紐約和舊金山等大城市的商辦空置率仍然偏高，預料更多租約到期和企業縮減辦公空間後，空置率將進一步上揚。近期美國三所大學的經濟學家研究發現，遠端工作造成紐約市辦公大樓的長期價值下跌49％。

機構投資人藉由投資不同的市場和房地產類型，來降低風險，例如全球最大退休年金－日本政府年金投資基金（GPIF）投資房地產基金，涵蓋美國、日本和英國等市場。

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