政府擬推20年長租型社會住宅？華固建設總經理這樣說

工商時報 蔡惠芳

政府擬推動使用權社會住宅，對此，華固建設總經理洪嘉昇表示，目前對於政府要推動的20年長租型，沒土地產權、沒建物產權，沒有不動產增值空間的使用權社會住宅，在配套上還顯不足、也不成熟；但若政府要推動，應該把未來20年的「地租」，「一次性標斷」，否則未來持有成本將隨著每年提高的房屋稅和地租攀升，而逐年提高，最後就形成「死亡交叉」。這是制度上的問題，只要願意修改，制度才可能行得通，走得下去。

洪嘉昇觀察政府研擬中的使用權社宅政策內容，認為每月租金2萬元，在北部、南部等全台各縣市，租金行情不同、因此受用度都不同，但是營建成本和造價，在全台各地，都是一樣的高。初步看來，政府研擬推動的使用權社會住宅，並沒有深入去調查、研究沒有自有住宅且65歲長者租屋者，他們真正的需求和想法是什麼，因此，這只是一個政策構想和腹案。

洪嘉昇表示，姑且不看政策成熟度如何，依民間投資人或金融壽險業的資金配置著眼點來看，除要求每年2.97％、甚至3％以上的租金報酬率之外，最主要還是要看持有10年、20年之後，持有的房地產增值帶來的資本利得，而不只是看10年、20年的租金報酬率。

他指出，更何況，台股中很多檔ETF，年化報酬率都已經有8~10％水準，如果站在民間投資人或金融壽險業者的角度來配置資產，又何必去參與必須投入營建成本、租金報酬率3％、沒有資本利得、而且20年期滿後使用權資產一切歸零的使用權社會住宅？

洪嘉昇表示，目前相關政策尚未正式定調，或許有具體招商案例、配套和計畫，民間建商才會自行來進行財務試算、風險評估，才知道是否有足夠的參與誘因。

另外，在持有成本方面，洪嘉昇依政策研擬中的方案來觀察，政府若要推動沒有土地產權、也沒有房屋產權的長租型社會住宅，那麼在入住民眾的不動產持有成本方面，應不必繳交房屋稅、地價稅，但是，必須依租賃的權利金年限繳交「地租」，依據則是以公告地價的一定比例來訂定。

洪嘉昇建議，政府若要推動20年長租型社會住宅，在配套上，應該把未來20年的「地租」，「一次性標斷」，一次計算完成20年總租金及總「地租」，讓民眾可以一次掌握未來20年究竟要花多少錢，才能入住，否則，依照公告地價每年調漲的特性，將來「地租」勢必逐年浮動性的遞增，而且，只會增加、不會減少，造成持有成本「地租」的不確定性。

洪嘉昇指出，現階段地上權住宅，就存在這樣的一個制度性問題，不動產價值隨著存續年限逐年減少、而逐年遞減，但是持有成本隨著每年提高的房屋稅和地租攀升，而逐年提高，最後就形成「死亡交叉」。這是制度上的問題，只要願意修改，制度才行得通，走得下去。

洪嘉昇表示，因此目前對於沒土地產權、沒建物產權，沒有不動產增值空間的使用權社會住宅來說，民間投資人何苦去參與投資開發，值得深思。

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