換屋可省稅近百萬？1條件沒注意 重購退稅優惠飛了

為保障自住換屋需求，避免因課稅降低重購自住房地能力，《所得稅法》給予租稅優惠，換屋族可透過房地合一重購退稅優惠省稅，無論是「先售後購」或是「先購後售」，只要符合3大要件就能適用。特別注意的是，「買新賣新」並不符合規定，國稅局舉例，就有民眾先後購入兩戶房地，但之後出售的不是舊自住房地，被認定為買新賣新，必須補徵76萬元稅金。

財政部中區國稅局表示，個人適用房屋土地交易所得稅重購退稅優惠須符合3大要件，首先，出售舊房地與重購新房地的移轉登記時間必須在2年內；其次，個人或配偶、未成年子女在出售及重購房屋完成戶籍登記，並有居住事實；最後，出售及重購房屋不可有出租、供營業或執行業務使用情形。

國稅局指出，民眾換屋適用房屋土地交易所得稅重購退稅優惠，應留意適用要件，假設個人先後購入2戶房地，而後購入的房地先行出售（買新賣新），則無法適用重購退稅規定。

該局進一步舉例說明，甲君在2021年5月間取得A自住房地，另於2022年11月間取得B房地，之後在2023年5月間出售B房地，而甲君也先後於A、B房屋完成戶籍登記。

甲君在辦理B房屋土地交易所得稅申報時，自行按照A房地購買價額占B房地出售價額的比率計算列報減除重購自住房地扣抵稅額。然而，甲君購買B房地後又出售，國稅局認定為買新賣新，不符合《所得稅法》重購自住房地稅額扣抵的規定，因此未被核准，核定補徵稅額76萬元。

甲君不服，申請復查，經國稅局調查，甲君出售後來購買的B房地時，仍持有先前購買的A自住房地，其出售標的並非原來供自住使用的A自住房地，因此駁回復查申請。

國稅局提醒，重購自住房地稅額扣抵或退稅優惠機制，是為鼓勵自住，而自住房地要件，是以房地客觀使用狀態為準，須「完成戶籍登記」並「實際居住」，無出租、供營業或執行業務使用。另外，若以配偶之一方出售自住房地，並以配偶之他方名義重購者，也可適用，但應注意重購新房地5年內不可改作其他用途或再行移轉，否則將被追繳原扣抵或退還稅款。