房貸補貼、青安貸款...為何有人可全貸「免頭期款」？首購申貸條件竟最嚴苛...

頭期款要多少才能買房？3萬元房貸補貼、新青年安心成家貸款如何申請？台灣為了減輕民眾的買房壓力，祭出各項房貸補貼政策，民眾也為各種房貸事宜傷透腦筋；但你知道嗎，有些國家買房可以100%全額貸款，甚至不用收頭期款，在還款制度上，有的還能「貸貸相傳」？

不必花錢就能買房！15國房貸大評比 台灣上限8成對首購族「最嚴」

馨傳不動產智庫執行長何世昌，在臉書彙整了全球15個主要國家，對首購族房貸成數上限的比較。有10個國家，給予首購族銀行房貸上限達9成以上，其中德國、荷蘭、日本與法國等4個國家能貸到100％，也就是說，該國首購族不必花一毛錢自備款就能買房，房貸能貸到成交總價的百分之百。

▲圖片來源：取自何世昌臉書

不過法國和日本全貸優惠，只限本國公民，但德國、荷蘭則沒有國籍限制。印度則是採成交總價分級房貸制度，房屋總價越低，那麼貸款上限就越高。反觀台灣，首購族房貸上限為8成，意味著買房需準備2成自備款，在全球算是相當嚴格的國家之一。

為何能對首購族如此大方？房貸管控寬鬆有原因

德國、荷蘭、日本與法國等4個國家，之所以對首購族給予100％房貸成數上限，是因為首購族買房都是自用，沒有投資炒作的疑慮，所以房貸管控比較寬鬆。

不過德國、荷蘭購屋前，需通過財務計畫審查，如果收入足以負擔每月繳納的房貸，就能貸到100％且不限國籍；有趣的是，在2020年前，荷蘭甚至能貸超過100％以上。

減輕台灣首購族壓力 3萬元房貸補貼＋青安貸款「減壓升級」

為了協助首購族早日買房，多數國家都有購屋、或頭期款補貼，其中以英國最高補貼成交總價50％最多、法國以補貼40％居次。

台灣方面，6月1日起開放3萬元房貸補貼線上申請，目前已有67萬戶申請，完成撥付逾35萬戶。此外，8月1日再推出「青年安心成家購屋優惠貸款精進方案（新青年安心成家房貸）」，不僅最高貸款額度，從800萬元調升至1000萬元，貸款期限從30年拉長到40年，寬限期也從3年延長到5年，政府還利息補貼1碼，期間為3年。

頭期款要準備多少？房貸利息怎麼試算

有了房貸補貼、青安貸款，但要買房最先會面臨到的就是必須支付第一筆費用「頭期款」。一般頭期款大概會占總價2～3成，但要付多少，其實也跟你能向銀行貸到幾成房貸息息相關。

繳了頭期款後，每個月房貸又該付多少？內政部官網提供了房貸試算，只要輸入相關資料，就能夠輕鬆試算房貸，不需要自己傷透腦筋。

房貸期限台灣40年並不苛 這國只給你25年

到底房貸期限多長才算合理？比較全球15個主要國家房貸年限，台灣目前房貸年限定為40年，在全球各國裡屬於中庸位階，未過於嚴苛或寬鬆還屬於合理水準。

雖然延長房貸年限會增加總體利息負擔，但貸40年不代表非得還滿40年，房貸族存到錢、或者房屋轉售即可提前清償。再者，延長房貸期限可降低每月還款金額，減少房貸族因還不出錢而違約的可能性，可謂利大於弊。

▲圖片來源：取自何世昌臉書

不過以各國來看，法國自2023年起，房貸上限由原本的30年降至25年，是房貸年限最短的國家。但因為有提供20％至40％首購族頭期款補貼，因此縮減房貸衝擊力道有限。相較法國，瑞典的房貸年限則以105年最長，主因是瑞典房貸族多已習慣「只還利息不還本金」。

綜觀過半數國家房貸年限，其實多介於40年至50年，馨傳不動產智庫執行長何世昌解釋，目前全球50年期及以上的房貸方案大致有二種不同機制，第一種「一代制」最為常見，房貸必須在一代內還完，因此多有申辦年齡限制，最晚還款年齡通常在75歲至85歲不等。

第二種是「多代制」，如日本百年房貸、英國50年房貸等方案即屬於此類，房貸族可把債務轉移至下一代，以「代際借貸」的模式由下一代繼承房產與債務。

雖然放寬房貸年限可以降低購屋族每月還款壓力，使民眾更容易買房，但同時也可能刺激房價上揚，無論政策要放寬或緊縮，拿捏需要謹慎規劃，才不會陷入忽打忽救的矛盾局面之中。