屏東大學教授楊宗憲：房市今年價揚量穩 明年價量續揚

國立屏東大學不動產經營學系教授楊宗憲29日指出，央行「限貸令」短期雖然將抑制交易量，但因過低的持有稅制等「五大理由」，將支撐房價不墜，未來的2年，房市2024年將呈「價揚量穩」，2025年則「價量續揚」，至於2027年以後的長期走勢，則要觀察剛性需求是否急速衰退、新青安是否續辦、以及新案完工交屋增多，是否出現賣壓等三大變數。

富住通商用不動產與國立屏東大學等多個單位，29日共同舉辦「2024商用不動產市場發表會」，國立屏東大學不動產經營學系教授楊宗憲，以「台灣住宅市場的趨勢與變化／2024下半年到2025年房市展望」為題，發表專題演講。

他表示，在總體經濟環境方面，國內房市目前屬於「金髮女孩階段」，經濟穩健成長、景氣持續偏熱，貨幣供給、利率環境也相對寬鬆，房貸緊縮但應屬短期效果，而熱錢、閒錢、股市創高，財富效果等因素，有利資金轉進房市。

在住宅市場環境方面，楊宗憲指出，市場「不存在下跌理由，只能繼續漲」，因為新增建照供給趨緩，使照數量漸增，只會加大成屋市場供給壓力，但，議價率持續下降、銷售率持續上升，十足賣方市場，加上「限貸令」將引導需求到預售市場，新案價格將越盤越高，新北、台南、高雄表現最為強勁。

不過，新青安刺激剛性需求，提前消費，市場屬於短多長空，預料2027年後，剛性需求將快速衰退，但，家戶結構轉變，少子化將持續加大「小宅」的需求，北市、新北、和高雄對「小宅」的需求，相對強勁。

至於政策面因素，楊宗憲認為，政府打擊投機，但不打房價，央行「限貸令」雖不利房市穩定，但，政府作為，多以打擊投機為主，並無調控房價的有效作為，而央行「限貸令」將扭曲交易結構，短期引導資金到預售市場，促使房價創高，市場將更不穩定。

他認為，新青安將持續帶動巨量剛性需求進場，抵銷其他政府打房作為，而囤房稅力道有限，無法對房市供需形成壓力，地方政府招商、建設並進，不存在房價調控問題。

對於未來的房市表現，楊宗憲指出，今明兩年，2024年價揚量穩，2025年價量續揚，因為新青安、熱錢、低利率環境、地方建設題材、城鄉輪漲議題，將持續不斷供應市場動能，而央行「限貸令」短期雖會抑制交易量，但，需求轉移到預售市場及新青安效應，房價仍將續揚。

至於2027年以後的長期走勢，則要觀察剛性需求是否急速衰退、新青安是否續辦、以及新案完工交屋增多，是否出現賣壓等三大變數。

不過，他同時也提出支撐國內房價不墜的「五大理由」，包括過低的持有稅制、政府「市場看不（得）見的手」，扭曲市場機制、「有土斯有財」的價值觀、偏低的資金成本 、以及缺乏具規模的租屋市場。

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