尋找安全港 投資新加坡REIT勝於置富?

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全國人大會議審議港版國安法草案觸發市場悲觀情緒,移民查詢個案急增,連防守力穩強的民生商場REIT也面臨沽壓。散戶投資而言,分散風險的重要性再提升,與香港發展模式相近的新加坡是可行選擇。新加坡的商場REIT——CapitaMall Trust(SGX:C38U)會是香港的置富產業信託(SEHK:778)的替代選擇嗎?

經濟發展模式相近

無論是城市基建,還是經濟模式,新加坡與香港有不少相似之處。兩個地方所擁有的天然資源有限,均屬於外向型經濟,外資企業經貿活動是重要經濟增長引擎。此外,香港及新加坡均擁有成熟的交通網絡,香港有MTR,新加坡有MRT,為居民帶來便利,更是旅遊業發展的重要動力。

置富經營民生商場

置富向來備受股息投資者歡迎,基金所擁有的16項物業多處於住宅密集地區,可受惠於成熟的社區消費力,例如置富第一城、+WOO嘉湖、馬鞍山廣場。截至去年底,置富的物業組合超過50%出租面積為向區內居民提供服務的租戶,包括餐飲、教育、超市等。日常社區消費需求有著剛性,租戶生意表現穩定,變相可加強置富物業組合的防守力。

圖:置富信託旗下物業組合的租戶行業分佈:

資料來源:置富產業信託公司網站;數據以2019年底出租面積計算。

CapitaMall定位全面

CapitaMall與置富的相似之處在於基金同樣以商場物業為核心。基金目前擁有15個零售物業項目,但論物業定位,CapitaMall組合包括多項以娛樂性消費為主的商場,如Bugis Junction、Raffles City Singapore等熱門消費點。這些物業的目標顧客群並不只專注於本地社區消費者,旅客亦是重要群組。截至2018年底,物業組合的總租金收入有約31%源自餐飲業;約24%來自服裝、美容化妝品相關租戶。

圖:CapitaMall旗下物業在新加坡分佈:

資料來源:CapitaMall公司網頁

海外資產值得關注

論物業防守力,CapitaMall旗下商場租戶表現較容易受消費氣氛及旅遊產業發展影響,防守力未必比得上以本地民生消費為核心的置富。然而,香港再度陷入不穩局勢的風險在國安法草案下可能增加,CapitaMall算得上是新加坡規模最大的商場REIT,內置風險分散功能之餘,更可減低香港不穩局勢對本地投資組合的影響,值得有意分散投資海外資產的投資者關注。

結語

論組合防守力,CapitaMall不及置富信託,但由分散投資角度來看,CapitaMall仍是值得考慮的選擇。

編輯:Yan

延伸閱讀

本文所提供的信息僅供一般參考之用,並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。作者Alvin Yu 持有置富產業信託(SEHK:778)。

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