如何找到高CP值的投資商品!
揪團吃美食,是時下年輕人最喜歡的休閒生活。在挑選餐廳時,CP值高不高,往往是餐廳能否雀屏中選的重要因素。CP值包括了:食物好、餐廳位置佳、沒有時間限制與價格優惠…
同樣觀念轉換到投資上,也十分適用。投資前也必須要了解,所投資商品的CP值高不高。
以房地產為例:如果一棟房產所處的地段好、房價在低檔區、房貸利率低廉,大概就算是CP值很高的投資標的了。
*2017年 利率左右投資?
放眼2017年,外在大環境在美國有美元升息、TPP廢止,以及企業降稅,歐洲最重要的三個國家、法國與德國有總統(理)選舉、英國脫歐…因素干擾!
台灣雖然並未與美元採聯繫匯率;但基本上匯率是跟著美國走,所以升息機率大於降息。如果要進行投資,內、外環境造成的影響,最好要先知道!
市面上投資商品有千百種,不可能每一樣都了解。房地產、保單、債券是基本款;而且這三種商品都與「利率」有關。
*房地產 暫時不能買進!
因為房價還處於高基期,買進成本高。以一棟1500萬房產,只要回檔30%,房產就縮水450萬。是年薪30萬者,15年薪資總合;若是等下跌30%再進場,等於同一標的,便宜450萬,所以目前功課就是「等」!
且未來利率會提高,貸款利息會增加(1000萬元貸款,每升息1%,每月就多增加 8333 元)。如果房產買在高檔區,再加上利率調升,負擔過重,將不利持有!
最近,有文章討論「先結婚還是先買房?」對於已經有結婚對象者,若房價在高檔,就先結婚;反之,房價在低檔,就算沒有對象,也可以先行買房。
食、衣、住、行、育、樂…成本最高的就是「住」。其他項目,都可以減少,甚至不花(譬如:娛樂費);只有「住」,再少也不可能沒有。
唯有在低基期,買進房地產,才可以降低長期居住的成本(費用),並增加房產的CP值。
*二類保單 大不同!
「保單」也同樣取決於市場無風險利率的高低。
年金險、壽險、儲蓄險、投資型保單…,在市場利率較低時,保費較貴。未來利率走揚,花同樣的錢,可以買到保障更大的保單,CP值同步提升。
利率在高檔時(至少4%以上),買進高利率年金型保單;等到期滿後(通常為20年),每月或每年就可有一筆年金保單支付的年金,等於為自己加了一份薪水(領雙薪)。
醫療險因不屬於投資範圍,不在此限,有需要時就可以購買;年齡越輕,費用越低。
*債券~跟著無風險利率走!
2016/12/1 美國各年期國債利率如下:
1年期 0.82%
5年期 1.90%
10年期 2.45%~~市場無風險利率的基準
30年期 3.10%~~美國國債利率為房貸利率基準
目前美國10年期國債利率為 2.45%。利率在2.45%以下的保單與房地產投資報酬率,就不值得投資(直接買美國10年期國債即可)。
未來隨著利率逐漸走揚,當無風險利率來到4%、5%時,市場利率會更高,投資人就可精挑細選了。
★延伸閱讀★
想退休要準備多少錢才夠?
「真」便宜的房子買得到嗎?
小資女也能有大保障理財達人艾蜜莉教妳買保險撇步