如何將不動產活化？善用房屋循環透支額度

一位老同學擁有某社區的多間一樓房屋，主要用途是開設托兒所，托兒所的生意挺好，所以他手上的現金也挺多，只是某次聚會我們聊天時，他才透露這些房產還有很高的貸款尚未償還，我們覺得好奇：手上現金這麼多，為什麼有錢時不優先償還房貸本金，反而把現金存在銀行，因為光是房貸利率與銀行定存利率就有明顯的利差，他才告訴我們說：「因為以前他父親做生意曾經失敗，現金周轉不過來，所以有這前車之鑑，他寧可保留最多現金在手上，以防景氣不好時，才有現金可以用來周轉。」

有閒錢可先償還房貸本金 再向銀行申請循環透支額度

或許我沒做過生意，但是我總覺得他的這個作法不是很聰明。因為我們都可以向銀行申請辦理「房屋透支循環額度」，一般最常見的是銀行先針對房屋做一個額度審查，然後這個透支循環額度會跟房貸綁在一起，亦即：可動用的房屋循環透支額度＝房貸借款總額－房貸本金還款金額。

舉例來說，銀行審核這間房子的循環透支額度為1000萬元（通常銀行會用房子的市價打一個折扣，例如5折～6折），假設你跟銀行當初貸款1200萬元，經過多年後，本金已經償還到只剩300萬元，那麼你跟銀行申請的循環透支額度1000萬元，隨時可動用的金額就是：1000萬元-300萬元＝700萬元，如果你每月繼續償還本金，那麼可動用的循環透支額度就會隨著你償還的本金再提高，當你把房貸全部繳清時，代表你可以動用的循環透支額度就是1000萬元。

所以，如果這位同學擔心景氣不好、屆時沒有周轉金的話，其實可以利用手上最好的武器——房產，向銀行申請循環透支額度。所以，如果同學用經營托兒所賺來的錢、每年都拿出一大部分用於償還房貸本金，然後再跟銀行申請房子的循環透支額度，在沒有動用循環透支額度之前，他每年繳的房貸利息是逐年降低的（因為償還了大部分本金），而房屋循環透支額度始終存在（有的銀行是每年一約，有的是三年或五年重新續約）。

而當某天同學真的碰到需要緊急周轉金時，他再動用循環透支額度即可，而且是動用幾天、算幾天利息，並且隨時可以把錢還回去，而不是像信用貸款一樣，可能會有綁約（一至三年不等）的束縛，亦即就算你已經度過急需周轉金階段，手上有一筆現金，你也會因為被信貸「綁約」條款困住，不能隨時把錢還給銀行，而平白多繳了信貸利息。

別把不動產真的變成「不動產」 想方設法活化它

朋友的托兒所經營一直都處於賺錢狀態，想一想，如果他早一點把房屋貸款本金償還，這十幾年下來可以省下多少房貸利息啊？結果他卻是因為擔心「可能」出現需要周轉金的心態，而白白多繳了這麼多年的房貸利息，怎麼算我都覺得不對。

我自己本身也有申請房屋循環透支額度，那是因為過去這些年努力償還房貸本金的關係，我發現這樣的好處是：一來我節省了不少房貸利息，二來我手上隨時都有一筆可觀、且又比信用貸款利率還低的可動用金額，所以這些年每次接到銀行信用貸款部門打電話來推銷時，我隨便一問利率，都比我的房屋循環透支額度利率還高出好幾碼，我就跟對方說我完全不缺周轉金，對方詳問之後，也知道信用貸款不論是利率、還是額度都比不上我的房屋循環透支額度，所以大多摸摸鼻子就掛掉電話。

如果有房子的人，然後又想擁有一筆利率較低、可隨時動用、且動用幾天才算幾天利息，又可隨時償還動用的全部金額，我建議真的可以向你的房貸銀行詢問一下申辦房屋循環透支額度相關的資訊，這樣就可以活化你的「不動產」，萬一股市某天突然跌到地板價時，你就可以借出這筆房屋循環透支額度去撿便宜貨，而不必因為手上沒多餘現金，只能眼睜睜看著股票地板價而興嘆！（當然，我不是鼓勵大家借錢投資，我只是提供另一個「找錢」的方式）

個人簡歷

作者：李美虹

喜歡觀察周遭的人事物。雖然在投資理財媒體33年，對數字敏感，但卻不喜歡硬梆梆的數學，所以一直希望能用簡單的方式與人溝通理財知識。曾擔任《Smart智富月刊》總編輯、《Money錢》社長兼總編輯長，目前為《Money錢》顧問。