國際財經評論：美國薪資追不上房價上升幅度

蘇彬貴

【財訊快報／蘇彬貴】投資人介入美國房地產市場的熱潮，持續在創歷史性新高峰；近期當地住屋房市供需吃緊的情勢，亦相當引人矚目。

全球資金寬鬆(低利率)的程度，依然是前所罕見的；如此的態勢，於是迫使資金湧入美國的住屋房地產市場。投資人(包括來自海外)在當地買房之後再出租，以賺取租金；因為其它投資標的的殖利率(yield)，都顯得相當的低。

投機客炒房熱

投資人的積極介入，再加上，新屋的興造相當有限，於是造成當前美國房地產市場供、需極為吃緊的現象。目前美國所興造的新住屋數量(平均每個家庭所興造的)，已經接近了過去60年有紀錄以來的一個最低水準；而在此同時，投資人的積極介入市場買房，對於美國的首次購屋者，就造成極大的壓力。

根據不動產相關業者CoreLogic Inc.所發布的數據，去年的時候，包括大型私募資本營運公司(private-equity firm)，以及其他來自各方的房地產投機客等，在全美國住宅型房地產的購置當中，就占據了11%以上的比重，並因此刷新了投資人介入美國住屋買賣的最高紀錄；換句話說，該年美國住屋房市的交易裏頭，每十件即有一件以上的買賣，是屬於投資性質的，而非自住戶。

在另外的一方面，根據美國哈佛大學(Harvard University)的住屋研究聯合中心(Joint Center for Housing Studies)，在6月25日所發布的一份研究報告則指出，在總人口持續增長，以及房屋老舊數量增加的情況下，去年全美國所興造的房屋，不足於實際需求的數量，總計達260,000個單位左右。

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房市供需失衡

而供不應求的結果，使得美國薪資上升的幅度，於是趕不上房價的上升。根據該中心的研究報告指出，去年全美國房價的中位數(median)與家庭所得的中位數之比，已經由2011年的3.3，上揚至去年的4.1。而只要供需失衡的情況無法獲得改善，未來該比例還會進一步地往上攀升。

不過，為了改善如此的情況，美國川普(Donald Trump)總統在6月25日的時候，就簽署了一道聯邦的行政命令，希望藉此來帶動美國的地方政府，目的就是要廢除地方的一些不合時宜的法規；這些法規一直阻礙著各地住屋的興建。

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