國人瘋日本投資不動產 會計師：小心要被課41.5%重稅

在日幣貶值的趨勢帶動下，國人在日本投資買不動產日益增加！資誠聯合會計師事務所舉行一場線上研討會，邀請日本不動產及稅務專家分享，提到國人資金匯入有申報管制，此外想買農地和某些特殊的不動產的交易，則須經主管機關核准，同時透過不同投資架構會有不同的實質稅負負擔，最高稅率總計將近41.5%，透過台灣機構投資人之海外不動產收益也需要在台課稅，不可不小心。

資誠聯合會計師事務所日前舉辦「機構投資人投資日本不動產法律、稅務及融資策略」線上研討會，PwC Japan稅理士法人金融及不動産服務部會計師高木宏於會中分享日本不動產市場現況與趨勢分析。他指出，日本目前因匯率及利率因素，商業房地產的銀行借貸成本相對低，外國投資人可以享有投資優勢。此外，近期現代化倉儲設施短缺和租金成長，顯示工業資產需求強勁，資料中心和基礎設施資產亦是受歡迎的資產類別。

想買農地 需要經過核准

PwC Japan弁護士法人律師神鳥智宏表示，日本對境外的個人或法人之不動產投資採歡迎的態度，並沒有施加特殊的限制。惟提醒相關資金進入日本時應注意外國匯率管制法規申報之規定。此外，農地和某些特殊的不動產的交易，則須經主管機關核准才能進行。

小心稅負最高達41.5% 適當安排可降到15%

高木宏以稅務觀點分析日本不動產投資面臨的稅負議題，透過不同投資架構會有不同的實質稅負負擔，最高稅率總計將近41.5%，而透過不同的投資架構規劃，最低平均稅率可降至約15%。另提醒若再搭配第三地租稅協定國家安排，雖可再進一步降低稅率，但需注意適用租稅協定之要求。

資誠聯合會計師事務所金融產業服務會計師陳麗媛指出，在全球所得課稅規範下，台灣機構投資人之海外不動產收益需在台課稅，惟需注意不同投資架構下所取得收益之所得型態、金額及在海外已納稅款在我國抵減限額及納稅憑證格式等是否符合稅法規範。

陳麗媛表示，依據《證券投資信託及顧問法》部分條文修正草案，我國擬推出之不動產投資信託基金之課稅將與現行不動產證券化規定下對投資人採相同之課稅規定，惟此規範下針對源自海外利息、租賃所得、資本利得等海外收益分配，所得屬性及適用之課稅規範均與現行證券投資信託基金不相同，應特別注意。

日本東京之星：投資以物流設施占最大宗 其次是飯店與辦法

中國信託銀行子行日本東京之星銀行跨境事業部代表執行董事常務谷村明政，亦以多年銀行融資實務的角度分析現行日本不動產投資市場。谷村明政指出，2024年訪日旅客已連續4個月突破300萬人，若下半年成長率維持不變，預計2024年訪日遊客將達3,500萬人，為歷史高點。

谷村明政提到，除了旅客創新高外，日本央行或將終止超寬鬆政策，美國降息預期將使美日公債利差縮窄，將有望推升日圓匯率。在日幣貶值、低利率環境之市場環境下，使日本於全球不動產停滯之市場環境下逆勢成長，其中物流設施為最大投資占比，其次為飯店及商業不動產。

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