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升息是打房特效藥？全球最膨風房市快速消風 多國房價出現2位數跌幅
紐西蘭央行過去10個月裡，已經7次升息，導致房價從歷史高峰下挫11％，（圖片來源／flickr）
全球房貸利息急遽上升，購屋者和屋主承受增貸的壓力。
上周美國30年期房貸利率逼近6％，近14年新高
《彭博》報導指出，從澳洲雪梨、瑞典斯德哥爾摩到美西的西雅圖，隨著各國央行以幾十年來最快的速度升息，導致房價下跌，購屋買氣正在撤退。與此同時，房貸利率調升，在大流行期間數百萬買方以低廉的利率買屋，現在面臨更高的房貸利率，還款壓力更大。
澳洲4年期房貸利率仍逼近5％，上周美國30年期房貸利率逼近6％，近14年新高，讓背房貸民眾吃不蕭。
房地產是一般家庭財富的主要來源，今年來迅速降溫，有可能擴大全球經濟衰退的幅度。目前為止經濟衰退的程度雖還沒有接近2008年金融危機的水準，但是各國央行官員在升息的同時，希望不損害消費者信心和引發嚴重衰退，經濟衰退程度的深淺成為重大考驗。
經濟衰退的深淺成為各國央行重大考驗
澳洲跟加拿大等房市的泡沫已經破滅，房價遭遇2位數的跌幅，經濟學家認為全球房價下跌趨勢才剛剛開始。
「我們在2023年和2024年將看到全球房市同步低迷。」前日本央行經濟學家、法政大學教授Hideaki Hirata預期。他曾與他人幫國際貨幣基金（IMF）合著全球房價的論文。他警告，今年大幅升息，需要一段時間，才能顯現對家庭產生全面影響，「賣方經常忽視需求萎縮的跡象」他說。
房地產融資成本升高，以多種方式打擊經濟。有貸款的家庭勒緊褲腰帶，房貸本息持續上升，阻礙潛在買家進入市場，拖累房地產價格和發展。
房貸利息持續上升，阻礙潛在買家進入市場
在金融危機後幾年裡，央行的寬鬆貨幣政策推動經濟繁榮，隨後又因大流行加劇這種繁榮，導致人們尋找空間更大和適合遠距工作的住房，帶動房市火紅，現在經濟突然放緩，是一個明顯的轉變。當前，由於利率升高，物價飆升和潛在的經濟衰退來襲，使天價買屋的民眾房貸利息大漲。
野村全球市場研究主管蘇巴拉曼（Rob Subbaraman)表示，經過通膨因素調整後，實際薪資下降，背負債務的年輕家庭一生中從未經歷過利率大幅上升，高利率會讓他們非常震驚。
借款人受利率上升的影響程度因國家而異。例如，在美國，大多數買家依賴固定房貸利率長達30年。過去5年，可調整利率的房貸平均僅佔整體房貸的7％。相比之下，其他國家的房貸通常只有一年的固定期限，然後與官方利率掛勾浮動。
澳洲、西班牙、英國和加拿大屋主還款壓力大增
今年5月份，信評機構惠譽發布一份報告統計，澳洲、西班牙、英國和加拿大的浮動利率房貸佔2020年新增房貸的比例最高。
其他國家有很大比例的房貸利率即將調升：例如，在紐西蘭，約55％的未償還房貸利率需要在截至2023年7月的一年內調升。
僅在2021年，紐西蘭房價就大漲約30％，是大流行期間房市火紅的典型代表，然而現在它正在崩潰。根據紐西蘭房地產協會的數據，在過去10個月裡，央行已經7次升息，7 月份房價較去年11月的歷史高峰下跌11％。經濟學家預測，它們最終會暴跌20％。
紐西蘭房價從高峰下挫11％
33歲的保險經理人柏格（Femke Burger）於2021年3月以82萬5千紐西蘭元（約1550萬元台幣）的價格在惠靈頓地區買了一戶房子，在接下來幾個月裡，她的房產價值飆升至100萬紐西蘭元（約1880萬元台幣）。現在，這些漲價金額已經蒸發，她的2房半獨立式房產現在是價跌回她當初的買價。
「我個人財務狀況下降。」柏格說，她必須在接下來12個月內申請房地產增貸，雖然她有信心自己能夠應對利息的上漲，但是她仍然會受到傷害。
與大多數發達世界經濟體一樣，紐西蘭目前經歷房市放緩的考驗。自2000年代中期股市、房市榮景以來，家庭資產負債表和儲蓄強勁，勞動力市場蓬勃發展，即使貸款標準收緊，屋主也不太可能出現一連串違約。
由於房價飆升多年，許多屋主仍坐擁大量房價上漲的收益，在一些過熱地區，房價下滑，可能會吸引買家重新進入市場。
房價下挫，衝擊經濟層面
「鑑於許多主要經濟體的住宅讓許多人貴到買不起，這種危機非常嚴重，房價降溫會產生一些積極影響。」新加坡國立大學住房專業的Kwan Ok Lee說。
然而，經濟學家仍然感到緊張。如果柏格等購屋者的帳面損失導致家庭、銀行和建商更多實質損失，這會打擊正在放緩的世界經濟，國際貨幣基金（IMF）警告，世界經濟處於衰退的邊緣。
「如果央行過度抽緊銀根，經濟軟著陸的機率就會降低，房價可能會更快下跌，跌幅會加深，進而延長經濟衰退的期間。」彭博經濟研究的專家Niraj Shah表示。
波蘭有些屋主每月償還房貸暴增一倍
有一些國家政府已經進行干預，以緩解屋主的還款壓力。亞洲最早開始升息的南韓官員最近同意撥款超過4000億韓元（2.9 億美元），緩和以浮動利率房貸為主的家庭壓力。
波蘭利率大幅上升，有些人每月償還房貸暴增一倍，政府今年早些時候介入，允許波蘭人暫停還款長達8個月，迫使銀行業提列27.8億美元的損失。
曾經是歐洲最熱門市場之一的瑞典，房價自春季以來累計下跌約8％，多數經濟學家現在預計下跌15％。利率上升也給大量借款融資的建商帶來壓力，使投資人越來越擔心建商為債務再融資的能力。
高盛預測，全美房價2023年將趨於平緩
約180萬英國屋主將在明年增貸。最脆弱的族群是首次購房民眾，他們面對實際工資以創紀錄的速度下降，且生活成本飆升，短期固定房貸利率的屋主背負更重的還款壓力。
美國屋主增貸的風險較小，但近幾個月借貸利率飆升，促使屋主轉向利率更靈活、利率更低的貸款。根據Zillow Group數據，7月份可調整利率房貸佔房貸申請中的比重額躍升至15年新高。
高盛預測，全美房價2023年將趨於平緩，但是有些地區已經出現更快下跌的跡象。先前火熱地區的賣方已經大幅降價，這些地區吸引偏遠地區的工人，有些建商仍和無法出售的過剩餘屋鬥爭。
澳洲和加拿大房市原本為世界上最活躍的兩個市場，現在經濟學家預計會出現明顯的緊縮，今年早些時候，加拿大房地產狂熱的高峰期，浮動利率抵押貸款佔所有新房貸的近60％。
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