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前手公司經營不善 瀕臨破局邊緣 管理團隊神救援 一甲子老宅從爛尾樓變都更指標
文／游筱燕
驕陽似火的5月，97歲的匡伯伯等了15年的老家都更，歡喜交屋；93歲的涂伯伯手拿新家權狀，一直不停地道謝。兩位耄耋之年的長輩，難掩如同烈日般的熾熱心情。
根據《財訊》報導，台北市永吉路巷內的「美亞采吉」新建案，前身是中油提供員工購買的宿舍，總共12戶的連棟2樓平房，屋齡62年。地主涂小姐回憶，磚造的老房子比她的年紀還大，儘管充滿許多兒時點滴，但是蟑螂、老鼠透過與鄰居相連的的排水溝，到處「串門子」，只能在排水孔上不停黏膠帶阻擋。「我們從簽約到拆房子，合約躺在抽屜10年，我媽等不及就過世了。」涂小姐遺憾地說。
如今，「美亞采吉」以兩棟地上12樓、地下3樓的日式簡約新穎設計風格，聳立在周圍矮樓老舊的房子旁，顯得格外宏大華美。就都更案來說，「美亞采吉」不是基地最大，僅453坪，也非超級豪宅，單坪售價約100萬元，但絕對是業界討論度最高的個案。
波折 前手公司經營不善 瀕臨破局
根據《財訊》報導，台北市都更處指出，「美亞采吉」案波折重重，卻沒有撤案，歷經前手公司經營不善，瀕臨破局邊緣，後來經美亞公司、管理團隊及臺灣企銀的努力合作下，從不良債權案完工並交屋，創下金融特例，更是財務不健全都更案成功起死回生的典範案例。「美亞采吉」成為《財訊》2023「都市更新暨危老重建團隊獎」都市更新（重建類）獎項中，唯一以民間都更獲得大獎的建案；相較其他得獎者皆為公辦都更，該案更顯不易。
「美亞采吉」能走到完工這一步，幕後推手是美邑建築負責人吳厚毅，他也是台北市都市更新學會理事。儘管他對都更危老充滿熱情，不過記者問他，若重來一次還是會一頭栽進去嗎？他笑說：「可能不敢了，回頭想實在太苦，每天都不知道明天會發生什麼事。」
根據《財訊》報導，2008年鳳磐公司因看好該地段的都更商機，開始整合，經過5年努力，終於在20122年間辦理計畫報核。但當2015年底計畫核定後，卻遇上其中1戶地主的房子被妹妹霸占居住，不肯搬離，無法拆屋興建，無奈只能進行訴訟，終於在2017年強制執行搬離。然而，此時鳳磐公司已有財務危機，無力支付地主租金補貼及後續興建工程，並與多位地主發生訴訟；加上本案原同意比僅有88%，其餘不同意戶看風向，紛紛發起撤案要求。
後援 美亞鋼管、銀行 力挺度難關
根據《財訊》報導，2018年4月，兩位不同意戶地主提出的行政訴訟敗訴後，轉而向都更處陳情抗議；都更處召開審議會進行協商，最終破局。此時，鳳磐公司也在市場上積極找尋買方，但沒人敢接手，讓都更案面臨撤案破局的危機。作為該案投資人之一的鼎麗資產，為免血本無歸只能接手，加上鳳磐與幾位地主有諸多訴訟，無法變更實施者，鼎麗資產最後被迫買下鳳磐股權，更名鼎邦開發。吳厚毅當時就在鼎邦開發擔任協理。
吳厚毅接到燙手山芋，趕緊與地主重啟協商、接手整合作業，並與訴訟中的地主達成和解。同時間許多自稱鳳磐的債權人要求鼎邦代其還款，甚至揚言開槍。涂小姐回憶：「開住戶說明會時，有許多黑衣人站崗，地主都嚇得不敢進去，吳厚毅體型高壯，勇敢站出去跟他們說道理，才協商和解。」
然而，《財訊》也發現，鳳磐的借貸盤根錯節，本案原信託在土地銀行，鳳磐向某債權人借款卻用本案作為擔保並一起綁在信託裡。也就是說，都更案若要重啟，必須與其達成債權協商才能打開信託，於是鼎邦又替鳳磐還了一筆錢才終於解決。終於在2018年10月建照申請失效之前，取得建照。
2019年8月，該案得到臺灣企銀的支持，開始辦理私地主從土銀轉臺企銀的信託作業；加上與上市公司美亞鋼管廠合作，簽訂共同合資興建契約，才得以在同年6月正式拆屋、9月開工。
看似一切即將圓滿之際，考驗又來了。根據《財訊》報導，2019年12月，鼎邦母公司鼎晟不動產開發爆發吸金案，公司負責人遭收押，銀行無法撥款，同時牽連鼎邦及「美亞采吉」的進度，吳厚毅也遭受檢調的調查。吳厚毅指出：「律師朋友警告我，要避免被認為是犯罪同夥，就不要再碰這件都更案了，趕緊離開才能保護自己。」
堅持 管理團隊不放棄 地主足感心
公司瀕臨倒閉、團隊成員無收入、辦公室退租，所有事情掉入谷底。但吳厚毅不甘心該案成為爛尾樓，他扛下支付同事薪水的責任，並把僅有的6人團隊搬到工務所繼續辦公。因為擔心後續資金問題，吳厚毅再協商，由美亞公司全面出資、管理團隊繼續進行管理，全案得以堅持推動下去。吳厚毅表示，令人驚訝的是，在面對如此驚濤駭浪時，地主們連1通電話都沒打來詢問，後來地主們才說「有你在，我們很放心」，讓他很是感動。
2020年底，管理團隊與美亞共同成立美邑建築。隔年5月「美亞采吉」在疫情下公開銷售，3個月內完銷，當時每坪雙位數的房價至今已經突破3位數。今年5月開始進行交屋作業，也還完臺企銀的貸款，預計12月完成公設點交並結案。9月2日，地主開心地一起參與中元普度，大家總算苦盡甘來。…（本文出自《財訊》雙週刊694期）
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