利率升多少才能撼動房市 專家曝「極限門檻」:最慘不是房貸族

央行23日宣布再升息半碼,自去年3月至今已5度升息、累計升幅達0.75個百分點,不過仍有人認為,即使房貸利率升破2%,對於有能力負擔千萬房價的購屋族而言,似乎仍不痛不癢,且自升息循環啟動以來,房價也持續上漲,好奇利率要升到多少,才能真正撼動房市?

房貸地板2%起跳 房貸族喊無感

一名網友在PTT表示,雖然央行此次升息,跌破不少人的眼鏡,不過實際只有升息半碼,連背了800萬房貸的同事都一副無所謂,直呼「無感啊!整年頂多1萬利息」。而這也讓他不禁思考,是否就算房貸利率來到2.078%,對於買得起千萬以上房子的人,根本沒有太大影響,這也代表難以嚇退民眾想買房的心,房價也就難以回檔,好奇「利率要多少,才能真正撼動房市?」

▼房貸利率地板價突破2%,仍有房貸族認為壓力不大。(示意圖/pixabay)

升息難以撼動的房價 網曝關鍵

對此,有內行人分析,第一個心理關卡在於4%,因為這是過去15年間,包含商辦、土地、次級店面等投資型不動產的標準投報參考值,也是市場上默認低風險的標準投報參考,因此當利率超過4%,就會引發很多實質層面,及預期效應等心理上的問題,「連租屋投報率都達不到,就會崩了」、「自住族5%開始就準備有感覺了,但做槓桿交易的,基本上都有想法,比較不會被影響到」、「定存4%直接打爆股票房地產」。

不過,也有人指出「無感,反正房客負擔的,租約到期直接補上去就好」、「升息半碼要逼賣房不太可能,比較有可能是失業率升高裁員潮沒收入」、「取消寬限期跟提高頭期比例,比較有用」、「持有稅實價2%,全部房子一起下去,利率只影響新屋而已」、「上游建商百戶、千戶囤,土建融呢」、「房貸增加,要算累積的,不是只算這次升息的」、「其實現在就已經有點痛了 我有點想把房貸提早還清了」。

▼升息不只影響民眾房貸利率,也牽動建商土建融利率。(示意圖/pixabay)

升息半碼不痛不癢?專家戳殘酷現實

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出,升息對於有房貸的民眾來說,應不至於不痛不癢,只是因為台灣房產的保值特性與持有的心理層面滿足感與安全感,進而不會輕易脫手,要是真有壓力也會以轉貸方式來做變通,且實際上反而是自住的小資族較勇於承受,也在於可能只持有一屋,或是總價不算太高等因素。要是多屋、走轉手獲利的投資或資產族群,更容易有感於壓力而脫手,拍賣數據將會開始上揚,加上平均地權條例上路在即,信心動搖不言可喻,睽違14年的2%利率不可輕視。

另外,大家房屋企劃研究室副理郎美囡也提醒,這次僅升半碼,以貸款1千萬、30年期本息均攤計算,當利率足額反應升息至2.078%,每月還款金額會來到3萬7353元,雖然和本次升息前比,一年多繳約7512元,看來並不高,但若和去年開始升息前相比,差距就會相當大,當時五大行庫平均房貸利率才1.378%,同樣貸款條件的月付金額為3萬3930元,估算這次升半碼的每月房貸負擔比升息循環啟動前增加3423元,一年增加約4萬1076元,相當於平均實質月薪,房貸壓力更為吃緊。

至於要升息到多少更會震撼市場,陳炳辰認為,升到3%的時候,以貸款1千萬、30年期試算,房貸來到4.2萬元,一年算下來50.4萬元,等同目前全台年收入中位數,可說賺到的錢完全付給房貸,當然就會是一個風險門檻,所幸半碼一碼的升息幅度,除非是接下好幾年都持續下去,否則要來到3%也不容易。

▼房貸試算表。(圖/大家房屋提供)

升息建商壓力大 小心爛尾樓

而在建商貸款方面,陳炳辰分析,先前央行管制已讓建商在相關貸款上有難度,加上屢次升息也算是逐步適應,都算一種壓力測試,現況買氣也還不算徹底凝結,資產實力雄厚的建商應還有撐。但小建商轉賣土地的情況,或演變為爛尾樓則確實要注意,提醒民眾建商品牌在此時更為重要,不買則已,出手都得謹慎。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛則指出,5度升息影響不單只是民眾的房貸利率,也牽動營造業土建融利率突破3%,加上工料雙漲的壓力未減,以及限期18個月開工、土建融限貸等資金緊縮措施,都讓建商將承擔更重的資金壓力。

 

(封面示意圖/東森財經)

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