出租只要申報「租賃所得」？他漏「1動作」遭國稅局追稅＋罰3倍！沒收押金也得報？專家解答

【文／李寧】房東出租房屋，租金申報租賃所得是天經地義的事，不過，只有租金需要申報嗎？國稅局提醒，如果房客因提前解除契約而付出違約金，又或是從押金抵扣違約金，房東也要申報「其他所得」！以免被追稅之外還得遭開罰。

先來看看什麼是「其他所得」？根據《所得稅法》第14條第1項第10類，納稅義務人的綜合所得總額中，除了營利所得、執行業務所得、薪資所得、利息所得、租賃所得、權利金所得、財產交易所得、自力耕作漁牧林礦所得、競技競賽及機會中獎的獎金或給與、退職所得外，其餘的所得都屬於「其他所得」。

受到經濟不景氣影響，租屋市場也連帶受到打擊，部分商家因不堪營運困難而結束營業，以致提前解除租賃契約；然而，即使不是商家，一般房客也可能因提前搬離，而難逃被房東扣押金充當違約金的窘境。一名陳姓房東疑惑，房客在合約到期前解除租賃契約，因未租滿租賃契約所定之期間而收取或由押金抵扣的違約金，該如何申報綜合所得稅？

對此，財政部高雄國稅局表示，「租賃所得」指的是財產出租供他人使用所收取的代價，以全年租賃收入減除必要損耗及費用後的餘額為所得額。至於房東向房客所收取或由押金抵扣的違約金，並非提供財產與他人使用所收取的代價，而是房客未依約定完成承租期間或其他可歸責房客事由所為之給付，屬於「其他所得」，也就是說，違約金不算是租金收入，應列為其他所得。此外，房東因取得該違約金所支付的必要費用（如訴訟費、寄送存證信函費用等），可從其他所得中減除。

不過，國稅局提醒，有另一種情況是，假設房客積欠房租未繳，房東選擇中途解約並沒收部分押金抵付，此時收回的押金就可以視為房租，仍為租金收入的一部分，可以跟其他月份收到的租金，合併計算「租賃所得」。簡單來講，房東因房客提前解約而未退還之押金，如房客有積欠房租，以該押金抵付積欠租金，則為「租賃所得」；如未積欠租金，以押金抵付違約金，則為「其他所得」，均應申報繳納綜合所得稅。

財政部台北國稅局指出，綜所稅採自動申報制，個人出租房屋收取租金，依規定應列報租賃所得，即以全年租賃收入減除必要損耗及費用後的餘額為所得額，併入當年度綜合所得總額辦理結算申報。如未能提出必要損耗及費用確實證明文件，可依財政部頒定之費用率按租賃收入43%計算必要損耗及費用，即以租賃收入57%列報租賃所得。

［試算舉例1］：

房東A與房客簽訂租賃契約，租賃期間自2022年1至12月，每月租金10萬元、押金20萬元，房客於2022年6月底中途解約，房東A收取1至6月租賃收入60萬元，違約金20萬由押金抵扣。

若未提示租賃收入的必要成本及費用，依照財政部公告費用率43%計算，房東A在2022年度綜所稅應申報租賃所得應為34.2萬元〔60萬×（1-43%）〕，以及其他所得20萬元。

［試算舉例2］：

房東B在2021年2月出租房屋與租客，租賃期間3年，每月租金5萬元，不過，該租客因工作地點異動，提前於同年12月終止租約，並依約給付房東B違約金10萬元。

經該局查得房東B未將租金收入及違約金併入2021年度綜合所得稅結算申報，因房東B無法提示租金收入之必要成本及費用證明文件，最後依財政部頒定之費用率減除43%必要費用計算租賃所得，核定房東B漏報租賃所得28.5萬元〔5萬元x10個月x（1-43%）〕，以及其他所得10萬元。

未依規定申報綜合所得稅的房東，國稅局除了要求補徵稅額之外，還會依《所得稅法》第110條規定處罰「2至3倍以下之罰鍰」。

• 納稅義務人已依本法規定辦理結算、決算或清算申報，而對依本法規定應申報課稅之所得額有漏報或短報情事者，處以所漏稅額二倍以下之罰鍰。

• 納稅義務人未依本法規定自行辦理結算、決算或清算申報，而經稽徵機關調查，發現有依本法規定課稅之所得額者，除依法核定補徵應納稅額外，應照補徵稅額，處三倍以下之罰鍰。