【房產精算家】投資老屋翻修直接賣或先出租?專家:一關鍵決定

高房價時代,沒有富爸爸撐腰,年輕人買租房都得勒緊褲帶。踏進社會離家自立,如何找到便宜租屋?如何用最低預算買齊家電家具?存夠自備款後,怎樣才能買到便宜的房子?沒錢裝潢怎麼辦?好宅報報訪問多位房產專家,手把手教你做個「房產精算家」。

【文/丁一芬】近年房價居高不下,尤其預售屋受到營造成本上揚、通貨膨脹效應,房價提早反映未來價格,因此許多剛性買盤開始將目光轉向CP值較高的老屋,除了公設比低,室內實際使用空間較大,同樣的總價比起新成屋可以買到更大的空間,不過儘管優點不少,但是屋況老舊是老屋的硬傷,若是買來置產收租恐怕得仔細評估這些風險,然而老屋翻修後到底該直接出售,抑或是出租。專家指出,一個關鍵決定租售去留。

▲買老公寓不只兼具CP值,也極具都更翻新價值。
▲買老公寓不只兼具CP值,也極具都更翻新價值。

老屋有都更可能 增值空間大

相較於新成屋,中古屋由單一屋主持有,相較於建商而言,議價更有空間,特別是老屋屋齡高,屋況可能出現一些瑕疵,包含漏水、裝潢破舊、壁癌等狀況,且也依照屋主財務狀況差異,殺價的空間比新成屋更彈性,且老屋多位在地段較為優越的精華區,擁有較佳的商業機能、交通條件,頗受置產族青睞。

此外,老屋相對於新成屋還有一大優勢,若是位於市中心的老屋近年搭上都更危老重建列車,政府不斷鼓勵老舊房屋更新,因此持分較大的公寓產品特別受到關注,未來增值的空間和脫手的速度也相對有效率!

▲老屋轉手或出租端看市場狀況,若是買方市場,建議可收租以待時機。
▲老屋轉手或出租端看市場狀況,若是買方市場,建議可收租以待時機。

2年內出售重稅 出租待時機

不過老屋買入翻修後,到底該立刻脫手賺取增值,抑或是留著出租呢?不少人擔心出租會遇到租客管理問題,因此考慮立刻脫手,House123執行長邱愛莉指出,出租、轉手與否關鍵在於,現階段市場熱度及行情,一般而言若是可以低於市場行情的價格入手老屋,要留意後續若加上翻修費用恐怕與市場行情相差不多,倘若遇上買方市場,價差恐怕更小。有不少屋主選擇將老屋轉出租就是為了度過小月,另外也考量到房地合一稅的問題,現階段2年內出售將課45%重稅,為了避免繳納重稅,轉為出租等待時機不失為一個好選擇!

但若選擇出租,許多人又擔憂房客管理問題,對此邱愛莉表示,其實租客管理問題遠不及「房客篩選」的重要性,除了要留意租客的工作內容,建議面談時要請租客攜帶名片及工作證件,不過部分房東認為就算有確認工作內容,事後還是發生糾紛,「重點在於,來看房子的人並不是要入住的人,簽約的人也不等於房客本人,未來若發生糾紛,會相當麻煩。」