【房產精算家】投資老屋翻修直接賣或先出租？專家：一關鍵決定

【文／丁一芬】近年房價居高不下，尤其預售屋受到營造成本上揚、通貨膨脹效應，房價提早反映未來價格，因此許多剛性買盤開始將目光轉向CP值較高的老屋，除了公設比低，室內實際使用空間較大，同樣的總價比起新成屋可以買到更大的空間，不過儘管優點不少，但是屋況老舊是老屋的硬傷，若是買來置產收租恐怕得仔細評估這些風險，然而老屋翻修後到底該直接出售，抑或是出租。專家指出，一個關鍵決定租售去留。

老屋有都更可能 增值空間大

相較於新成屋，中古屋由單一屋主持有，相較於建商而言，議價更有空間，特別是老屋屋齡高，屋況可能出現一些瑕疵，包含漏水、裝潢破舊、壁癌等狀況，且也依照屋主財務狀況差異，殺價的空間比新成屋更彈性，且老屋多位在地段較為優越的精華區，擁有較佳的商業機能、交通條件，頗受置產族青睞。

此外，老屋相對於新成屋還有一大優勢，若是位於市中心的老屋近年搭上都更危老重建列車，政府不斷鼓勵老舊房屋更新，因此持分較大的公寓產品特別受到關注，未來增值的空間和脫手的速度也相對有效率！

2年內出售重稅 出租待時機

不過老屋買入翻修後，到底該立刻脫手賺取增值，抑或是留著出租呢？不少人擔心出租會遇到租客管理問題，因此考慮立刻脫手，House123執行長邱愛莉指出，出租、轉手與否關鍵在於，現階段市場熱度及行情，一般而言若是可以低於市場行情的價格入手老屋，要留意後續若加上翻修費用恐怕與市場行情相差不多，倘若遇上買方市場，價差恐怕更小。有不少屋主選擇將老屋轉出租就是為了度過小月，另外也考量到房地合一稅的問題，現階段2年內出售將課45%重稅，為了避免繳納重稅，轉為出租等待時機不失為一個好選擇！

但若選擇出租，許多人又擔憂房客管理問題，對此邱愛莉表示，其實租客管理問題遠不及「房客篩選」的重要性，除了要留意租客的工作內容，建議面談時要請租客攜帶名片及工作證件，不過部分房東認為就算有確認工作內容，事後還是發生糾紛，「重點在於，來看房子的人並不是要入住的人，簽約的人也不等於房客本人，未來若發生糾紛，會相當麻煩。」