【少子化怎理財】就學前提前布署 選對雙學區宅價差賺3成

台灣生育率全球倒數第一！一年才13萬新生兒，退休人口未來每年卻增35萬人。少子化少的不只是孩子，家庭結構變化影響理財趨勢大不同，如何不怕啃老族、不當躺平族，成功滾出一桶金。《Yahoo奇摩財經》邀請銀行、房產、保險三大領域13位達人，每周一、三、五固定教你理財，新手速學。

台灣房價所得比、物價持續飆升，薪資所得卻沒有成長下，讓年輕人越來越不敢生孩子，民眾離「五子登科」的夢想越來越遙遠，只能「房子、孩子二選一了，養得起孩子就買不起房子了！」。而且小孩愈生愈少，近來不少私校爆發倒閉潮、停校潮，學區宅是否已經不能再投資？

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《Yahoo奇摩財經》邀請到住商師大永康加盟店總經理，單月破千萬元經紀人江建欣，2023年榮獲風雲紀人，他分析台灣少子化下的三大置產思維：如何在少子化下，依舊可以出租獲利，有穩定的收入來源與潛在增值利益。同時跟大家憂慮私校退場潮不同，江建欣也建議重視小孩教育的父母，花3~400萬頭期款，超前部署購屋熱門標的「雙學區宅」，額滿小學或中學穩賺不賠法，不讓孩子輸在起跑點，脫手還能賺二~三成價差。

台灣過去多半是大家庭、三代同堂的狀況，隨著少子化漸漸嚴重，建案也逐漸變成主推小家庭、單身貴族喜愛的小坪數為主。江建欣舉例，興富發現在全台新案，幾乎都改為2∼3房的中小宅；在台北市，則已沒有百坪大戶新案、也沒有再買進新的土地存量。 遠雄建設也早自2008年即開始揮軍全齡化住宅市場，並與日本Panasonic策略聯盟，打造「遠松全齡屋」在全台的「二代宅」系列。中小坪數已成主流，年輕人買房應該有「循序換屋」的思維。

少子化下的三大置產思維

江建欣也提提供少子化下的三大置產思維，依舊可以「出租獲利」，入門是相對安全的產品。

一、學生族群：小坪數產品，人數充足的大學城、明星國中小學

二、大量工作需求的區域，以中小坪數產品，鎖定工業區、經貿園區

三、交通建設周邊：中小坪數產品，鎖定捷運站、車站。

年輕人提早布建學區宅，社會新鮮人畢業後不少人想進入科技業，南科、竹科經貿區有一定住宿需求。老人家出門在外要求方便，捷運、車站是必備交通要件，中小坪數產品也相對安全。此外，台北市近五年電梯大樓房價飆升幅度最為驚人，這些都是受少子高齡化趨勢帶動。

身為師大附近加盟店的總經理，江建欣說，少子化時代，父母對於孩子教育更重視，不讓孩子輸在起跑點，學區也成為超前部署購屋熱門標的，近距離卡位「雙學區宅」更吸睛。學區對房價影響之比例方面，額滿小學學區較一般學區房價高出約4-10％，額滿中學學區房價則較一般學區住宅高出約4.6％。

望子成龍更殷切 一條路二邊不同學區價差10~15%

他舉例同樣位於台北市羅斯福路沿線左右二側，一邊大安區一邊中正區，買錯邊價差就高達10~15%；類似狀況，信義路北邊與南邊，位於南邊靠大安國中，北邊靠附中，分別是第15跟第5名的學區，價差也在10~15%以上 ，明星學區年年都有設籍潮，小孩生得少，反而家長更有本錢投資在一個寶貝身上，學區宅釋出有限、僧多粥少，年年都很搶手。

年輕人進入不動產門檻，江建欣建議先選學區型套房，以大安區為例，價格約落在1500~2000萬，2房產品則要2500~3000萬。很多家長或年輕夫妻，小孩還沒唸小學、中學之前3年就先布局，例如小朋友小三、小四買，等小學畢業或一入中學就賣了，雙學區宅放三年價賺20~30%。

舉例1500萬元買小套房，國一入學1800萬元賣掉，價差可以換一間大一點的房屋，成本首購二成只要準備300~400萬元，有些家長甚至買來收租金，租金只要能覆蓋掉房貸，3年付6%利息，為心肝寶貝能成龍、成鳳，很多家長願意買單，明星學區宅依舊一屋難求，以公立額滿公立中小學為主，私校沒有設籍限制，年輕人買明星學區套房很保值，又有增值機會。

大學宅租金報酬降到2~3% 三大理由還是有人想投資

至於投資大學宅，江建欣說，則要聰明一些，例如台大、師大、成大這類優質大學，實戰經驗不可能招不滿學生，國立大學相對還是有保障。大學宅投資報酬率雖然部份降到2~3%，看似不高，但不少人仍願意投資，主要有三大優勢。

一、穩定的收益來源：房地產投資可以提供穩定的收益來源，例如出租房產可以產生穩定的租金收入。

二、多元化投資組合：房地產投資可以，作為投資組合的一部分，幫助實現資產多元化。

三、購買力保值：房地產通常被認為是一種抵禦通貨膨脹的投資方式。

近來物價、通膨飛漲，只要二成自備款入場，投報率高於房貸利息就賺錢，扣掉利息還是有保值空間，十年後普遍房價都上漲，加上脫手時的價差回饋空間，依舊是不少人置產的首選。

江建欣說，台灣是少數低利率國家，不善用可惜。最低利率2.16%，一千萬元房貸利息20.6萬元，除以12個月，一個月才一萬多，投資房產很划算，善用寬限期還款壓力小一點，本金也能多累積一些。如今美元定存理財投報保本還有5%，扣掉房貸利息2%，一來一回還有3%差價，善用低利率、40年房貸與寬限期，慎選產品投報率不低，但是年輕人不買房，永遠沒機會。

• Yahoo財經特派記者 葉憶如：逾20年財經主流媒體資歷，從2000年Web1.0泡沫化到Meta元宇宙Web3.0，見證台灣大小企業集團興衰史，歷經國際5次金融危機。認為金融即生活，無所不在，再難的理財知識要淺白的說。無論老小都該理財，你不理財，財不理你。