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【實登亂象】炒房花招多！人頭買房灌水、車位假性降價...專家教你看清「眉角」
為了提升不動產交易資訊的透明度，2011年12月30日政府公布「地政三法」修正條文，於2012年8月1日施行「實價登錄」制度，施行後實務上出現不少亂象，經過通盤檢討及修法，「實價登錄2.0版」分別於2020年、2021年7月1日施行，最大改變是將預售屋納管。八月好宅報報深入實價登錄實務操作，揭開遊走灰色地帶的實登亂象，讓讀者一眼看穿，趨吉避詐。
【文／丁一芬】2012年台灣實價登錄制度上路後，雖然讓房產資訊透明大幅度提升，但有制度就會有漏洞，仍有不肖人士會在價格上動手腳，利用有陷阱、被灌水價格，讓民眾被這些「虛價」所誤導，導致買賣房產時產生誤判，元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，以市場常見的灌水虛價來說，利用AB約、裝潢加價、自己人作價、車位動手腳等方式最為常見，一般民眾如果查詢實價沒有多注意，就容易被誤導，以為房價都沒跌。
人頭買房灌水 媒體配合炒作
以AB約來說，常見的是「買方自備款不足與建商或屋主合意作價」，舉例來說，假設有間總價2千萬元的房子，銀行給的貸款成數為7成5，但買方自備款只有400萬，仍不足1百萬元，但建商或屋主配合將成交價改為2200萬，買方因此可貸得1650萬，較原先多貸了150萬，因此也不用再多籌出100萬也可以買房子，而且成交單價從每坪50萬提高到55萬。
這樣除了買房民眾樂意配合外，屋主也可以順利賣掉房子，建商也因此得以多賣一間房，但是後面接手的買方可能就會被不實的實價登錄價格欺騙了，不過，需提醒如果有AB約的狀況，是違法的，民眾可別輕易嘗試。
以自己人作價來說，有部分不肖建商會透過子公司或人頭來高價買房，藉此拉高整棟建案房價水準，民眾如果看到媒體報導「最高價」就以為該社區整棟都有此行情，就容易被此誤導，因為最高價跟其他樓層或戶別，實際價差可能非常巨大。
降車位價 拉高房屋單價
從「車位價格做手腳」也是常見的方式，舉例來說，假設有一間35坪的房子，每坪50萬，車位的單價則是200萬元，這樣算起來總價約是1950萬，但建商可能在實價登錄上將車位的單價從原本的200萬調整至100萬，而房子本身扣除停車位後的價格就變成1850萬，以此計算，每坪單價就從50萬拉高到52.86萬元，藉此來拉抬房屋單價。
陳傑鳴表示，除了上述常見的方式外，建商將高樓層或條件較好的高價作對外宣傳，塑造高房價假象，還有實價登錄時，優先登錄成交單價高的戶別，而低單價成交戶則是延後登錄，這些也容易讓民眾查詢實價時出現誤判，需多加留心，另外，切記不要只看「最近成交價」，以免追高價被套牢。
