【噓！房事】賣方要求「售後回租」 新手買家心驚驚

【文／連珠君】小陳最近看到一間喜歡的房屋，在跟屋主來回議價，價格接近的時候，屋主突然提出要「售後回租」的要求，原來是屋主要換屋，還沒找到合適的房屋，希望小陳買下後，可以回租給他一陣子，也會給押金、市場行情的租金，小陳有心給屋主方便，卻又不確定會不會招來什麼樣的麻煩。

保留價金 交屋時結算

中信房屋新莊副都心加盟店林家民表示，一般要求售後回租的屋主，多半都是因為有換屋需求，希望新屋主可以回租2~3個月，避免不停搬家的麻煩，對於買家而言，因交屋時，屋主還住在屋內，家具、物品沒有清空，買方無法仔細檢查屋況，沒辦法拆開天花板，查看有無漏水、壁癌問題。

遇到這種情況，會要求屋主保留10萬元在仲介公司的保險箱，等到屋主搬家清空，買方檢查屋況，將瑕疵部分修繕完畢，剩餘金額再還給屋主，保障賣方的權益。另外回租給屋主時，即使只是短短2~3個月，也要簽訂租賃契約，約定租賃時間、租金、押金金額、社區管理費是由誰繳納等。

四大風險 不可不慎

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，把房屋回租給屋主，主要有租約、屋況及稅金等3方面風險，第1個是買賣不破租賃，若房屋會租給屋主時間較長，若想售出，會影響買方客群，只適合投資型買方。第2個風險是回租期間，除非有漲租條款，否則要等到租約到期才能調漲租金。

第3個風險是稅金部分，除了房屋稅、地價稅不能使用自用住宅稅率，若是換屋族，則會喪失房地合一稅、土地增值稅的重購退稅優惠，因重購退稅的前提，除了原房屋出售前1年不能有出租、營業行為外，新購入房屋必須要自用，即使回屋時間短，也依舊是非自用，無法申請重購退稅，即使雙方談好地下化，不申報租賃，但租金補貼申請不需要房東同意，若屋主逕自申請，恐要求補稅。

第4個風險則是屋況瑕疵，畢竟買完房屋後，買家沒有馬上入住，也難以檢查到全部屋況，雖說房屋交屋5年內，屋主有瑕疵擔保責任，發現瑕疵半年內要通知屋主修繕，但中間卡了一段租賃時間，易發生糾紛。

陳定中建議，若屋主要求售後回租時間不長，建議可以先簽約，晚一點再辦理過戶交屋，但要約定好精準時間，不要模糊的約定等屋主找到房屋再過戶，才不會影響重購退稅的優惠，即使真的回租，一定要收押金，並簽訂好契約，不要好心反而造成自己的權益受損。