《基金》升息期間美國房價隨漲 美國REITs已超跌

【時報記者任珮云台北報導】受到Fed鷹派升息，導致美國REITs（RMZ指數）此波大幅修正23%，展望後市，台新北美收益資產證券化基金經理人李文孝指出，預期七月升息前REITs市場仍會震盪，但進入第三季下檔風險已相對有限，今年美國REITs獲利強勁，分析師估計美國REITs獲利將成長逾12%，優於美國科技股，另外，依歷史經驗，在Fed升息期間，美國房價跟著同步上漲，REITs具備抗通膨與高息防禦特性，在超跌及獲利強勁雙優勢加持下，後市漲升行情看俏，現在是逢低買進時機。

李文孝指出，美國REITs產業明確度高，租賃與租金仍處在擴張階段，第一季財報高達七成優於預期，僅9%不如市場預期，上修全年獲利展望公司也高達73%，進入第二季成長力道依舊強勁，預估2022年獲利仍呈現緩步上修，其中旅館與住宅向上調整較多。另就財務狀況分析，美國REITs今明二年到期債務並不高，其中住宅、個人倉儲、工業在7%以內較低。儘管利率大幅上升，但因美國REITs需籌資的比重並不高，加上九成都是固定利率，對今年獲利影響較不明顯。

李文孝表示，就基本面分析，美國REITs今年各次產業呈現同步成長榮景，在工業物流中心方面，第一季表現持續亮眼，空置率持續下降至3.3%，開價租金年增15.4%，預期2022下半年供需才能平衡，雖電商需求下滑，但因第三方物流與實體零售商因積極調整供應鏈而吸收更多面積，導致總需求仍穩健，租金仍將持續向上。在住宅方面，全美住宅租金四月份繼續上揚15.2%(YoY)，首季住宅REITs公司不管是陽光帶或是東西岸，獲利多超出預期並認為今年租金有持續上漲動能，同時上修同店獲利增長至12%以上。先前受疫情衝擊最大的旅館業受惠旅遊及商務活動持續恢復，每月關店比例一路下滑，住房率與價格持續上升，業者獲利持續轉正，爆發力十足。