陸44城市住宅限售加碼調控 防堵炒房客意在去槓桿

MoneyDJ新聞 2017-09-26 10:42:40 記者 新聞中心 報導

證券日報指出，大陸房市調控早已不再是一、二線城市的專利，8月份至今，至少15個三、四線城市陸續發佈了房市約束性調控政策。此外，截至目前為止，全大陸累計至少44個城市加入房市限售的隊伍。

上周，重慶、南昌等8個房價上漲過快的「強二線城市」先後加碼房市調控政策，包括限售、打擊消費貸等措施。同策諮詢研究部總監張宏偉向《證券日報》記者表示，「限售」極有可能成為部分城市的「補丁」政策，抑制快進快出的房市投資投機炒作交易，為當前房市降溫，預計住宅限售城市還會擴大範圍。

房市限售起源於今年，並在半年多的時間內迅速展開，直達三、四線城市。張宏偉表示，第一輪房市限售有保定白溝、青島、福建長樂等多城跟進；第二輪房市限售則來自上周的重慶等8個城市。

綜合限售的內容來看，在個人購房端方面，一般新購買住宅需要取得不動產證滿兩年後方可轉讓或辦理析產手續；在企業、事業單位、社會組織等法人端方面，一般需要取得不動產證滿3年後方可轉讓。當然，各個城市會根據自身情況制定具體政策，包括限售長達10年之久的政策。簡而言之，如果買到了新房，大約兩年時間才能拿到現房，拿到房產證後兩年才能上市交易，一筆購房起碼要凍結3年或者4年以上時間。如果一旦遇上房產證下發時間拖延，導致無法最快拿到房產證，可能則需要更長時間。

業界人士分析，44個城市限售也意味著大陸70個大中城市一半以上的房地產市場活躍性將快速降低，留下來的則是套在房產裡動彈不得的，還有看好某座城市發展，又有大筆閒錢的人。對於投資客來說，交易時間的拉長意味著不確定性和風險的增加，如此一來，敏感的資金一定會離開。

張宏偉指出，「加槓桿」入市的散戶在高點入市，將面臨房產貶值壓力。這輪房市全民炒房局面的出現，和散戶入市密不可分。他們拿出壓箱底的資金入市，不顧一切投資買房，氛圍就像大媽買黃金炒股，甚至有部分散戶加槓桿操作投資。而當2017年下半年市場調整期來臨時，也是這部分散戶無法承受房價止漲甚至下跌、加槓桿的資金成本等壓力之時，因加槓桿資金期限一般為12個月左右，少部分24個月，今年下半年剛好是去年上半年加槓桿入市資金到期的日子，屆時，去年上半年以來加槓桿入市的散戶，將開始面臨資產貶值壓力，下半年將出現拋售資產的狀況。

值得關注的是，張宏偉認為，限售一來，對上述「加槓桿」投資投機客來講，即使遭遇資產縮水的狀況也不能用「快進快出」的方法解決資金需求問題，房產成為真正意義的「不動產」。而對於銀行來說，鎖定2016年下半年以來處於高位的房貸資產，不讓它交易，不讓它出現貶值，防止由於房價下降而帶來的銀行系統性金融風險，這樣銀行這端因為「限售」暫時處於安全地位。

另據德意志銀行統計，整個大陸房地產資金體量高達30萬億美元，僅一、二線城市的房地產價值因房價上升而產生的財富增值是24萬億元，為2016年大陸全國個人可支配收入總量的75%。

陸媒報導中也指出，如此巨額的資金進入房地產領域，防止系統性金融風險和資產泡沫已經是大陸房地產調控長效機制要解決的問題，穩定房價的重要性也可見一斑。更重要的是，穩定房價之後，接下來則是房地產調控的長效機制的推出，屆時，高房價、高地價、炒房、蝸居，買不起房等市場痛點或許會得到緩解。