Airbnb末路⋯⋯短租物件遭紐約市封殺，觀光收益恐雪崩式下跌

紐約市限制法案《Local Law 18》5 日起生效。市場預期更多位於紐約的日租型物件——包括在 Airbnb 平台上架的——，將陸續退出線上訂房平台。

根據《Local Law 18》規定，房東必須向政府登記在案，不僅禁止房東出租整層給租期短於 30 天的房客，出租期間也必須與租客共同居住，且一個房東一次僅限出租給兩位房客，嚴格的法規幾乎封殺先前廣受歡迎的短租物件，比如適合舉辦單身派對的市中心公寓、或適合小家庭短期度過的 2～3 房公寓。

儘管法律上短租平台如 Airbnb、Vrbo、與其他業者依舊可在紐約營運，但《Local Law 18》的嚴苛程度，被訂房業者視為等同「停業通知」。

短租房客往往被在地人預期會帶來噪音、垃圾和風險，而這些額外成本將轉嫁到實際居住於該處的住戶身上。一些紐約房東在 Airbnb 刊登上百筆的出租案件且獲利可觀，但其他在紐約居民，只能於外出時出租自用房屋、或出租樓中樓的其中一層，來補貼高昂的房貸，才能勉強維持生計。

觀光收益與在地生活品質的兩難

旅遊業是紐約市重要的經濟支柱， 2019 年紐約吸引高達 6,600 萬名觀光客，到了 2020 年，Covid-19 疫情重創旅遊業，至去年（2022）才開始回溫。紐約去年觀光客人數超過 5,600 萬。

由於紐約飯店價格高昂，觀光客若是想要尋找價格較低、且舒適的短租房源，如 Airbnb 的訂房平台就是最佳選擇。2022 年紐約短租市場規模達到 8500 萬美元，儘管紐約市只是 Airbnb 全球市場的一部分，但新法規很顯然象徵了政府能夠有效地在短期內減少短期租賃的商業行為，並減少觀光業影響集合式住宅區的生活品質。

紐約不是唯一試圖減少短租訂房的城市。達拉斯為了避免派對活動對居民造成困擾，已限制在特定社區的短租交易；加拿大魁北克省和曼斐斯規定短租需要申請許可證；柏林曾經下令全面禁止所有 Airbnb 短租，但在 2018 年收回成命。而其他城市限制房東每年在 Airbnb 出租房間日數，也各有不同。

Airbnb 於 6 月份對紐約市提起訴訟，但法官在 8 月駁回該案、並裁定《Local Law 18》 的限制完全合理。Airbnb 尚未表示是否再提上訴。屋主們也與市政官員會面，嘗試扭轉法條局勢、並爭取可將自有公寓列為短租對象的權利。

Airbnb 全球政策主任 Theo Yedinsky 表示，

Theo Yedinsky 也表態，Airbnb 目標是與紐約市就「合理」的房屋共享規則合作，但並未詳細說明公司之後的計畫。

這一法規將降低紐約對遊客的吸引力。New York University Jonathan M. Tisch Center of Hospitality 教授 Sean Hennessey 認為，如果一個城市提供的飯店房間選擇、大多又小又貴，會讓遊客對這個城市敬而遠之。

失去短租的紐約市，影響規模有多大？

根據 Inside Airbnb 6 月底的數字顯示，紐約市在 Airbnb 上有超過 4 萬間的房源可供選擇，其中有 22,434 個為短租型（租期少於 30 天），多數集中在曼哈頓市中心、上東區，以及布魯克林區的威廉斯堡和展望公園（Park Slope）。雖然短租房型的數量相較於紐約市的 800 萬人口並不算多，但 Inside Airbnb 的創辦人 Murray Cox 也指出，由於短期租賃過度集中在特定區域，將導致租屋房源短缺、及租金上漲。

Cox 表示，作為 Coalition Against Illegal Hotels——這是一個提倡制定並執行《Local Law 18》的團體——的其中一員，他表態支持法令。

另一個房源驟減的新規定：整棟出租

紐約市之前已有法規，禁止租賃整套公寓少於 30 天的商業行為，但法條因未要求房東註冊故難以執行；另外一條讓紐約市的 Airbnb 房源急速減少的新法條，是限制房東在短租訂房平台放置整棟建築的出租案件。

截至 7 月為止，紐約市已免除部分特定整套公寓——大多被歸類酒店和招待所——的出租禁令，數量將近 9,000 件。

一些從事短租交易的小房東認為，《Local Law 18》不該將他們與長期租賃的房源混為一談。Margenett Moore Roberts 在布魯克林出租一間雙臥室公寓，她與丈夫和正值青春期的女兒住在家中的另一區域。她不想將公寓租給長期租戶，以期保留接待家人和朋友的空間，或是像疫情期間將該公寓作為 WFH 辦公室。但新法上路後，由於家中成員未在此公寓居住，便無法出租給住宿不滿 30 天的短期遊客。

由紐約的房屋自有者組成的 Restore Homeowner Autonomy and Rights 正提倡修訂法規，允許住宅業主註冊自住的一房和兩房公寓，並取消接待限制，他們認為像 Moore Roberts 這種只有一棟房子的人，不該與大房東相提並論，且應該能出租家中多餘的房間。

Moore Roberts 表示她並不完全反對《Local Law 18》 ，但她希望看到法律能在更多細節上重新考慮並進行修改，以保障像她這種只持有一棟房子的屋主，

Moore Roberts 目前正處於失業狀態，喪失短租收入讓她的財務雪上加霜。

Airbnb 當前的應對措施

針對未註冊房東的物件，在 12 月 2 日之後的預約會被 Airbnb 取消並退款；但在 12 月 1 日之前的預約會暫時保留，以減輕對房東與旅客雙方的影響。如果這段期間旅客入住已預訂的未註冊物件，並不會受到處罰。但自 9 月 5 日法規生效起，未註冊的房東、以及他們用以刊登日租型物件的平台，將可能遭到罰款。

儘管 Airbnb 表示，從 8 月 14 日起，就已經不開放預訂 9 月 5 日後所有未註冊房東的物件，但實際搜尋的結果，仍有超過兩人可入住的數十間公寓，可接受旅客在 9 月 5 日之後的訂房。根據《Local Law 18》規定，這些房源並不符合紐約市對短租的要求，但 Airbnb、Vrbo 以及 Booking.com 均未對此情況回應置評。

根據紐約市特別執法辦公室執行主任 Christian Klossner 的說法，截至 8 月 28 日為止，已有 3,250 位短租型房東提交註冊申請。政府已審核超過 800 份，其中 257 個房源獲得核准；479 個被退回、要求補件或更正；有 72 份未通過審核。5 日開始，政府將聚焦在訂房平台，確保平台上的房源都已向政府註冊、並排除未經註冊的房源。

雖然越來越多的城市試圖降低在 Airbnb 的短租物件，但 Airbnb 仍持續成長，2023 年第 2 季的營收達到 25 億美元，相較去年同期成長 18％，預約訂房數則成長 11％。

核稿編輯：湯皓茹

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