陸炤廷理事長：高雄房市明年量價持穩上升 台南個案表現

高雄市不動產開發公會理事長陸炤廷4日說，明年總統大選結束，預期新政府對經濟發展，將會加大力道，對炒房管控措施，也會比較友善，加上新青安成家購屋優惠貸款的補貼政策加持，拉升自住剛需，因此，高雄明年的房市將是「持穩上升的狀態」，同時也是華友聯董事長的陸炤廷，基於同步在高雄和台南推案的經驗認為，明年大選之後，台南房市觀望氛圍將逐漸轉淡，房市可望平穩發展，並將持續呈現個案表現。

陸炤廷4日表示，高雄今年整體的預售供給與總銷量縮，主因是建商開始調控整體供需，加上新法平均地權條例修正，今年7月1日上路，預售屋禁止轉售，當投資客退場後，僅剩自住需求客層，整體房市供給因而減少。

加上發包成本不斷上漲，有些個案採先開工，而不預售方式，避免利潤損失的情況，因此，就整體推案趨勢而言，因台積電效應，讓台積電廠區所在的核心，包括楠梓及周邊如岡山橋頭房市看好，建商因對後市看好，加上土地價格也未回跌，不急於推案，使得推案量減少，他認為，如此一來，房屋價格反而較為穩定，沒有投機客的炒作，對房地產市場長期發展而言，反而更為健康。

陸炤廷指出，高雄2023年申報開工總銷金額的減少，對開發商而言，除了可減少市場供給的增加外，也因為開工的總量減少，工地的缺工，也不會繼續惡化，工期也比較正常，建設公司剛好可利用此時，調整公司未來的經營策略，加強工程品質控制及公司資金的運作，2024年房地產市場景氣回升時，更有充分的準備，迎接市場的紅利。

他預期，明年總統大選結束之後，新政府對經濟發展，應會加大力道，對炒房管控措施，也會比較友善，雖然建材成本已有下降，但，缺工的情形並沒有改善，業者的成本壓力，還是存在，因此，在新青安成家購屋優惠貸款的補貼政策加持之下，將持續挹注首購自住型的剛性需求，明年高雄的房市不管在「成交量、或成交價」，應該皆處於「持穩上升」狀態。

陸炤廷表示，2020年起，營造業者大舉申請包括建照、新屋開工、使用執照等，至央行2022年開始升息後，「超額供給」的狀況即湧現，也就是說，建商手上其實仍有許多餘屋，是在營建成本高的時候就蓋好。

但，遇到央行升息、打炒房政策等情況，賣方已支出高成本，不願意砍價、甚至賠本賣房，寧願先保留在手上，或採先建後售的方式，2024年選舉完後，預售案及成屋案將陸續推出，預估「2024年推案量將較2023年增加」，如果我國央行配合美國採取降息措施，對房地產市場的買氣，將會更為有利，加上台積電高雄設廠完工，這些都是2024年高雄房屋市場的有利因素。

此外，中央銀行發行貨幣M1至今年10月為59.9兆元，定期儲蓄存款總額17.3兆元，國內資金依然充沛，若無適當管道投資，將又進入股市、房市，加上房地產首購族有優惠貸款，青年安心成家方案2.0政策帶動首購買盤，新青安貸款等於針對特定產品降息，使具有買房需求的自住客，陸續進場，房市有逐漸回溫。

就高雄的整體利多而言，他說，從臺南南部科學園區的台積電、高雄路竹科學園區的華邦電、橋頭科學園區、楠梓加工區的日月光到仁武產業園區，南部半導體材料的「S」廊帶，引領著產業的新未來。其中，橋頭科園區面積262公頃，政院積極引入晶圓製造、封測等半導體產業，以及智慧機械、5G、6G網路與AI軟體服務等創新產業聚落，將為高雄的產業注入新動力、新活水。

只是，近幾年在不動產規制上，政府陸續推出各種加稅政策，包括奢侈稅、囤房稅1.0、房地合一稅1.0和2.0，接下來還有囤房稅2.0，不斷加碼堆疊下，墊高賣方成本，這些稅制成本都難以想像，再加上通膨及物價上漲，推升營建成本，以及平均地權條例修正案，預售屋禁止轉售等規定，中央銀行選擇性信用管制，限制第二戶的貸款成數等，加上政府明年開始徵收碳排放稅，都對產業產生不利的因素，消費者都期待房地產回跌下修，只是，建商「成本漲不停，房價要怎麼降？」

由於華友聯集團除了高雄市，台南市也是推案重心之一，針對台南市，陸炤廷指出，受到政策打房等利空干擾，台南房市同樣回歸剛性需求，短期以自住買盤支撐房市，但因近年房市多頭及成本高漲，形成的高房價，導致客戶猶豫期拉長，並造成市場觀望氣氛。

所幸，台南南科產值已追上或超越竹科，「南科效應」的基本面優勢，足以支撐台南房價的正向發展，加上政府新青年安心成家購屋貸款的補貼政策加持，2024預估選後，台南房市觀望氛圍也將逐漸轉淡，持續有助房市平穩發展，房市將持續呈現個案表現。

他說，台南與高雄的房價，相對於中、北部房價，基期都比較低，而南部科技城的發展，讓北漂的年輕人紛紛返鄉就業、置產，造就了台南與高雄的房市發展，高雄因台積電的積極設廠，加上鴻海橋科與亞灣AIOT的成立，讓高雄房市有領先台南的現象，但長期來看，台南、高雄房市都是呈現樂觀的發展，年輕人應趁政府新青安貸款的機會，早日完成購屋成家的計畫。

陸炤廷表示，從今年1月到10月底，台南市總計成交19,352間房子，平均總價1056.4萬元，總交易金額2044億元，由於產業發展帶來的人口紅利與所得增加，包括善化、仁德、永康、安平、安南、以及南區等，人口成長較多的區域，都將是未來台南房市看好的區域。

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