鄭文在/帳單都寄舊址懶遷戶籍 老夫妻想賣新房喊「不妙!」…只能等6年

文/正業地政士聯合事務所所長 鄭文在

台灣的法令多如牛毛,連專業人士都常常誤判,更何況是一般的納稅義務人!尤其是新制、舊制混淆時,應該更加小心。

105年是新、舊制,房地合一稅和房屋交易所得稅的分水嶺,政府為了防止房地產炒作,無所不用其極,抑制房價高漲產生民怨。但是對於自住住宅則保留一貫的溫和態度,提供相關的稅賦優惠及減免,所有權人一定要留意。

避免更改通訊處麻煩 未遷戶籍到新家

個案中所有權人已婚,個人名下有2間房屋,1間在105年以前取得非屬房地合一稅適用範圍(舊制),另外1間在110年購買,屬於新制房地合一稅適用範圍(新制)。

所有權人的戶籍登記在舊房屋所在地,至於新買的房屋,因為銀行帳單、交通罰單、水電單.....的通訊處都在舊房子裡。為了避免更改通訊處的麻煩,就沒有遷戶籍到新家,但是,為了辦理自用住宅優惠地價稅,就把成年子女的戶籍遷入,也完成了自用地價稅的申請。

▼因為所有帳單通訊地址都在舊家,不想增加更改的麻煩,就未遷戶籍到新家。(圖/東森新聞張琬聆攝)

房地合一稅自住優惠 設籍須滿6

詎料,日前因故想把新買的房屋賣掉,才發現事情不妙!因為新制房地合一稅如果要適用自住400萬元免稅額及10%優惠稅率,按照所得稅法第4-5條規定:個人或配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年。

也就是他們雖然自住,但是戶籍登記是成年子女,非本人或是配偶、未成年子女,要件完全不符,發現後馬上把成年子女的戶籍和他們夫妻戶籍互換,為此,如果要適用優惠房地合一稅,必須重新起算,再等6年,才能適用。

依照土地稅法第9條:本法所稱自用住宅用地,指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記,且無出租或供營業用之住宅用。

另外,所得稅法第 4-5 條:前條交易之房屋、土地有下列情形之一者,免納所得稅。但符合第一款規定者,其免稅所得額,以按第14條之4第3項規定計算之餘額不超過400萬元為限:

▼售屋所得有新舊制之分,不同時間點取得的適用範圍不同。(圖/財政部提供)

個人與其配偶及未成年子女符合下列各目規定之自住房屋、土地:

(一)個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年。

(二)交易前六年內,無出租、供營業或執行業務使用。

(三)個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用本款規定。

▼要符合房地合一稅自住規定,除本人及配偶或未成年子女須設籍並居住滿6年外,也不能出租或營業使用。(示意圖/東森新聞張琬聆攝)

土地稅、房地合一稅 自住認定不同

兩者最大不同是土地稅法設籍人包括直系親屬(祖父母、父母親、成年的子孫),房地合一稅只限縮在個人或其配偶、未成年子女。每年的地價稅為了優惠,我們都會去申請,所以會配合完成戶籍登記。偏偏我們很難預測什麼時間會把房屋賣掉,所以只能未雨綢繆,先把個人或其配偶、未成年子女戶籍登記完成,以備不時之需。

如果您的名下有105年前取得的舊制房屋,以及105年以後再買的新制房屋,一定不要怕相關資料、帳單、交通罰單通訊麻煩,而懶得遷戶籍,務必要把個人的戶籍遷入新制房屋內,避免他日想賣新制房屋,為了房地合一稅優惠稅率,要重新設籍,再等6年的窘境發生。

▼鄭文在提醒遷戶籍不能懶!否則易錯失相關稅制優惠的規定。(圖/鄭文在提供)

作者/鄭文在 正業地政士聯合事務所負責人、正業建經有限公司負責人,淡江大學企管系,曾任新北市地政士公會公共關係主委,持有不動產經紀人、地政士證照,專長不動產稅法、不動產登記。

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●以上言論不代表東森新聞立場

(封面示意圖/東森新聞張琬聆攝)

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