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過年看屋究極懶人包！掌握8大要點 買房不吃虧
阿珠打著想在農曆年前搬新家的算盤，積極的選在年底找房、拚命的海看，想碰運氣遇到建商推案早鳥優惠，或是碰到賣家想趕在農曆過年前，賣掉物件現金落袋殺價撿點便宜。但是阿珠沒有買房經驗，網路資訊一堆，不知從何看起，想起頭也不知從何下手。房市達人「賣厝阿明」則提醒，買房不論是向屋主買或是建商買，主要考量的地方離不開8大項！
一、建案資料找清楚
1.建築資訊：建商及營造名稱、電梯戶數比例
口碑好的建商讓你高枕無憂，品質差的建商讓你房子內憂外患。
建商對建築整體的規劃設計及施工品質的用心於否，對於房地產未來的價值及後續維護成本都有密不可分的的影響。
除了可以透過「使用執照記載資訊查詢」也可詢問「各地不動產開發同業公會」。提醒大家知名度高不代表品質就好棒棒，建議要實地勘查，眼見為憑才是上上策。
2.社區管理：入住比例、公設相關、社區管理相關
垃圾處理相關理論上來說，社區管理費會定期提撥部分來維護公設，假如去看房發現公共設施破舊不堪，或社區公布欄有很多欠繳管理費的住戶，多少可知道社區管委會是否有運作正常，將來面臨大型修繕支出是否有人能處理。
另外也要向仲介或是社區管理員確認大樓的入住狀況，避免因為入住率低，導致管理費短收影響大樓維運的狀況。
二、基本資料看仔細
1.基本：坪數面積、樓層高度、車位位置、使用分區
看房起手式物件基本資料要先了解清楚，是否有符合自己原先的設定，房間數量及室內面積都是看屋首要考慮。
另外有些會特別注意「室內高度」，有些基於風水考量想將樑柱包遮起來，但常因為室內高度不夠，扣掉樓板厚度及包天花板的部分，造成使用上的壓迫感。
2.室內格局及動線：座向（通風性、採光性）、對外窗景觀、裝潢、維護情形
掌握基本資訊外，台灣人受傳統文化影響，普遍會將座向考量進去。
而「座向」是影響室內空間「溫度」、「採光」及「通風性」關鍵，都會希望每個空間的通風和採光都要到位但不要太西曬，而在浴廁選擇上普遍傾向於有對外窗的物件，減少發霉潮濕問題。
所以「座向」可說是跟後續入住的舒適度密不可分的一點！
三、社區周邊環境避免嫌惡設施
物件周圍有沒有嫌惡設施，除了會影響居住品質，間接也會影響你的「貸款條件」。
常見的嫌惡設施有：高壓電、基地台、瓦斯行、加油站、高架橋/捷運、宮廟、夜市、停車塔、特種行業、殯葬業等。
銀行對房子估價除了考量你的還款能力，也會評估房屋價值，離嫌惡設施太近，銀行甚至不會承辦貸款作業。
有可能影響「房價」，以新建案來說，周遭鄰近300公尺內的區域有嫌惡設施，通常房價會有5%~10%的落差，中古屋甚至會有20％的差異。
另外除了基本的生活及商業機能外，可以特別注意一下路寬及巷弄寬度，是否能讓消防車進去。最小台的消防車寬度至少也要2.1米，所以建議路寬至少要4-5米。畢竟安全是最重要的事，如果巷弄太小，或者路邊有停車，就要特別留意。
四、財務評估貸款是否行得通
買房最怕不了解行情買貴變冤大頭。房仲會將實價登錄在不動產說明書內，建議先上實價登錄官網或下載app查詢，了解周遭區域與住宅的成交行情，在加入室內裝潢及景觀有無，作為未來向賣方出價的依據。
同時觀察鄰近地區的待售量是不是很大，來判斷未來換屋時會不會有銷售風險。
另外，貸款方面則要確認購買的物件，銀行是不是有意願核貸。有些小坪數（權狀不到12～15坪）物件，會有可能遇到銀行不核貸的狀況，導致自備款會多出10%~15%左右。以及選擇不同的貸款年期，分攤下來每個月的房貸負擔，加上後續要裝潢的費用、每年定期繳交的稅費及管理費，讓手頭可動用現金吃緊，而無法負擔。
五、投資客注意空屋期
如果你是以投資客立場來看房，則就要考慮房屋的「空屋期」。
想買收租型物件，例如：套房、店面、辦公室，除了房價高低外，也要詢問看這物件閒置的頻率有多久。閒置頻率越高的物件代表這裡租屋市場較為貧脊，但如果是曾經租過連鎖超商、藥妝店或是知名度較高的店家，都算是相對好的物件。
▼（圖／賣厝阿明提供）
六、找房仲看屋注意事項
1、選擇性提供資訊
人要衣裝，佛要金裝，房子也要包裝。雖然說政府有公佈不動產現況說明書的應記載及不得記載事項，但還是有可會遇到在說明書玩文字遊戲，隱藏部分資訊，也有發生虛構實價登錄，找出同社區或相似區域的高價物件，讓消費者以為這個地段的行情很高。
建議在看屋前，心裡要先對該區域的行情有個底，避免被當肥羊宰。
2.注重成交
儘管房仲目的就是成交你，但在成交你的基礎上，大部分還是會希望能夠盡可能找到適合對方的物件，讓買賣雙方皆大歡喜。
但如果遇到一心只想成交的房仲，就會碰到現場帶看散漫、對物件資訊一知半解，或是推薦你的物件根本不符合你的需求，反而就在浪費時間。
3.斡旋的秘密
「斡旋」是一種能讓房仲、屋主感受到你想買的誠意金，但是在跟房仲簽斡旋契約時，記得有沒有「自動轉定」的這項條款，也就是假如你的出價屋主同意，這時候你的斡旋金就會自動轉成定金。一旦轉成定金，就沒有反悔或轉圜餘地。
實務上就有發生過，仲介收了斡旋後，買方反悔不想買，打電話聯絡仲介卻被通知斡旋已轉定金，如果不買定金就被沒收。
避免發生這樣的狀況，是可以在合約上加註一條「任何的代收定金，均須經本人確認並於斡旋或邀約書上簽名後始生效力。」來保障自己的權益。
▼（圖／賣厝阿明提供）
七、找代銷看屋注意事項
1.廣告要存
有關建案資料或是廣告，能留存就留存，能拍照就拍照，避免真的買了之後，交屋發現廣告跟現實有落差，求償無門。
2.預算抓的巧妙
進入代銷中心預算高低決定了看屋氛圍。預算低代銷認為你不是有效客戶，介紹物件不見得會會很全面仔細；預算太高，很有可能是肥羊或是來亂的，最後到關鍵的議價階段也會比較困難。
建議實價登錄查周邊物件3年成交價，也不要一開始就說自己的預算是多少。讓代銷人員知道你是有做功課，不要想話術你。
3.合約審閱期
預售屋至少都有「5天的審閱期」。
代銷人員不能拒絕提供你審閱合約書的，當你在銷售中心現場被講到感覺頭昏昏，可以先請代銷提供合約書給你帶回家看，回家評估預售屋條件或是繳款負擔狀況，再決定是否要購買。
也可以對照政府提供的定型化契約書，比較看看差異，來保障自己的權益喔！
▼（圖／賣厝阿明提供）
八、找屋主看屋注意事項
1.真假屋主要確認
假買賣真詐財的案件層出不窮，少了仲介這道關卡確認屋主身份，買方就要確認清楚。最好的審核辦法調閱「建物登記謄本」來確認帶你看房的人跟房屋權狀上的人是不是同一個。
2. 實價登錄要看
直接跟屋主買好處，除了可以省仲介費，很大一部份原因就是想殺價看看！開口殺價前，同樣也要先查實價登錄，掌握周邊行情才有籌碼跟屋主談價錢。
通常因為少4%仲介費的緣故，可以議價的空間會相對來得大，關鍵還是看屋主本身的態度來決定。不要亂開芭樂價讓屋主覺得你是來亂的。
3.修繕問題或屋內設備
實際看屋時，如果有發現像漏水或是電線無法正常使用的狀況，可以從這點切入跟屋主討論折讓一點價金來當作修繕費。或是其他像屋內裝潢會不會拆除？傢俱家電會不會留下來？小細節可以在跟屋主看房時先確認清楚，如果屋主有意願要留下來給你使用，也建議要在合約內備註喔！
▼（圖／賣厝阿明提供）
●實用網站傳送門
全國建築資訊管理系統入口網https://cloudbm.cpami.gov.tw/CPTL/
不動產交易實價查詢https://lvr.land.moi.gov.tw/
（封面示意圖／pixabay）
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