退休族買新房自住 善用重購退稅省荷包

·3 分鐘 (閱讀時間)

賣掉舊屋,搬到適合養老的退休宅,開開心心迎接樂齡生活,但不要遺漏另一件也可以讓你開心的事情!那就是善用「重購退稅」,拿一些現金回來!土地和房屋兩邊的稅制都有相關機制,以下說明。

▲退休族買新房自住,善用重購退稅省荷包。
▲退休族買新房自住,善用重購退稅省荷包。

土地》新舊屋交易在2年內,可申請重購退稅

出售房屋,針對土地獲利的部分,需繳納「土地增值稅」,但如果退休族之後買了新屋自住,則可以視條件是否符合,進一步申請「重購退稅」,正業地政士聯合事務所所長鄭文在說明,條件如下:

舊屋方面:

①土地賣出前1年無出租或營業使用;

②土地上有房屋,該房屋是土地所有權人本人、配偶或直系親屬所有,並辦竣戶籍登記。

新屋方面:

①原出售土地及新購土地所有權人需為同一人;

②新購土地之地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有,並辦竣戶籍登記;

③新屋沒有任何出租或作營業的情形;

④都巿土地最大適用面積為3公畝、非都市土地為7公畝。

不管退休族是先賣後買或是先買後賣,買賣時間在2年以內,條件符合就可以申請。

不過要注意,當「新屋的土地移轉現值總額」大於「舊屋的移轉現值總額─所納土地增值稅」才能退稅,退稅金額為其差值。舉例來說,若出售舊屋,其土地現值為100萬元、繳納30萬元的土地增值稅,而新買土地現值為80萬元,則「80萬元─(100萬元─30萬元)」,可退稅10萬元,若新買土地現值超過100萬元,則可退還30萬元的稅款。

房屋》適用「房地合一稅」者,可按比例重購退稅

出售房屋,則要視當初取得物件的時間點來判斷適用「財產交易所得稅」或「房地合一稅」,以2016年1月1日為界,在此前取得者,出售時適用前者,在這時間點後取得,出售則適用後者。

不過,不論財產交易所得稅還是房地合一稅,其重購退稅的條件都一樣:

①針對舊屋,納稅義務人、配偶或直系親屬在該地址辦竣戶籍登記;

②出售前1年內沒有出租或供營業用的房屋;

③新屋須為自住使用,納稅義務人、配偶或直系親屬在該地址辦竣戶籍登記。

與土地增值稅一樣,不管先賣後買或先買後賣,只要時間在2年內,都可以申請。

不過,財產交易所得稅和房地合一稅的重購退稅算法不同,若為財產交易所得稅,需新屋的價款超過原來出售的價款才可申請。

但房地合一稅,如金額「小換大」可申請全數退還,「大換小」可按重購價占出售價之比率,計算退稅金額,譬如舊屋以1,500萬元出售、繳納80萬元的房地合一稅,而新屋價款為1,200萬元,則可申請退稅的金額為64萬元〔80萬元x(1,200萬元/1,500萬元)〕。

鄭文在提醒,申請重購退稅的土地、房屋,在購買新屋後的5年內,都必須作自用住宅,且有戶籍登記,不能改變用途、出租他人或遷出戶籍,也不可以移轉他人,即使是夫妻之間贈與都是不行,否則會被追繳原退還的土地增值稅。