買房小心房仲話術!做功課很重要

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理財專欄作者:黃逸強

上周陪朋友去看房,房仲說投資這房絕對值得,1500萬扣去貸款後自備款約500萬,不買的話這500萬放銀行,一年利息還不到5萬元,買下房子租出去,一年可以收租金至少30萬元,養個十年漲價賣出去,很像投資績優股,又賺配息又賺價差,朋友聽完心動了。

房仲的無敵話術

這時他老婆說話了,是要買給兒子的,房仲問了情況後分析,有一間1000萬的房子很適合他。目前他租房子每月租金要2萬,30年總付出700多萬,最後房子還是房東的,現在只要自備款300萬買下它,之後繳貸款等於付租金,30年後房貸付清房子是自己的,房價上漲可以賣出去,不但住免費還賺錢,他老婆聽完心動了。

房仲每天接觸不同的客戶,公司也有教育訓練,身經百戰任何刁鑽問題都能應對自如,一般人一輩子可能只買一次房,面對仲介的專業話術幾乎無力招架,要想買到合適的房子,只有先做足了功課,讓仲介知道自己是有備而來。

政府推動的「實價登錄」非常好,賣方不再亂開價、買方也不亂殺價,居間的仲介也不必動歪腦筋,實實在在的服務客戶賺該有的佣金就好。實價登錄是讓資訊透明不是讓價格統一,就算完整揭露地號門牌,同一棟大樓還是有價格的落差,原因可能就是樓層、座向或裝潢的不同。

勤做功課不吃虧

買房第一要先知道自己的需求,有小孩的靠學區、有老人家的近醫院,太太關心附近生活機能、先生注意交通狀況;再考慮自己的經濟能力,要買預售屋還是三五年的新古屋,或是十幾年的老屋,公寓還是大廈,在同一區域價格都差很多,另外未來的發展也很重要。

之前有個朋友看上重劃區蓋的新房,號稱海景第一排,視野佳空氣好就買了,想不到住沒幾年前面的空地開挖了,他的風景全被遮住。房子蓋好後一批新人歡喜入住海景第一排,過幾年更前面一塊空地開挖了,廣告看板寫著絕版海景第一排。建商都是很厲害的,圈地養地長期作戰,每一塊地的開發建售都有縝密的計劃,小老百姓玩不過他們,只有睜大眼睛勤做功課。

買房子也要注方位和樓層,台灣位屬亞熱帶,太陽西曬很可怕,如果住面西的房子,午後整間屋子像蒸籠,夏天的電費很驚人。頂樓要注意漏水問題,買老屋要挑雨天去看房,公寓的二樓常有排水管堵塞的問題,這些都是別人慘痛的教訓。

長期使用就不貴

買房子一定要小心謹慎,但遇到喜歡的、適合自己的房子,不一定要殺到骨折,貴一點也無妨,因為是自己要住一輩子,把價格除以30年就不會覺得貴。其他費用也是一樣,例如裝潢,可以將就一點都不花錢,也可以講究一點,花個百萬裝潢住的有品味,平均一天才花90多元;五萬元的沙發感覺很貴,用十年平均一天才花不到14元,這是一種用錢觀念。

政府打炒房對投資客控管愈來愈嚴,祭出重稅又限貸,包租公的獲利空間也被壓縮,還不如長期投資績優股,不會選股可以買基金,至少是包含一籃子股票。投資要兼顧風險與報酬,房子是一大筆錢砸在一個標地物,股票基金有較多選擇,可以做到分散風險,進出場也靈活。

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