美國房仲們:好的讓你上天堂、不好的讓你想撞牆

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草根影響力新視野 Dr. Phoebe

「好的房仲帶你買到房,不好的房仲讓你想撞牆。」(Dr. Phoebe)

曾經一位朋友對我說過,在美國買到合適的房子的機率,比找到好老公還要困難。當然這位朋友的購屋地點在房價永遠持續飆漲得矽谷天龍國,身邊也剛好有一位溫柔體貼還愛做家事的好老公。但我覺得就某些角度來說,買房和談感情真的還有些類似,不是有錢揮撒就有結果,很多時候更需要對的機緣、對的化學反應、和一定程度的戰略。之前在部落格上分享有關於打敗現金的洛杉磯搶房記得到許多回響。由於房地產的熱潮看起來短期內不會消失,許多人向我敲碗有關於在美國挑房仲的心得,畢竟在賣家掌握市場的狀態下,擁有好的房仲不只是幫你處理文件,更多時候是幫你爭取話語權。

美國房仲百百種

先來聊聊美國房仲圈的大環境。房仲這行可說是個形形色色,良莠不齊,以加州來說,只要願意花個半年把該考的試考到,人人都能當房仲。有年賺六位數比醫師薪水還多的房仲、有努力轉行還在餓肚子階段的房仲、有另外一半賺大錢不需養家所以純賣房打發日子的房仲、有剛畢業對未來沒想法所以踏入這行的新手房仲、也有討厭工作所以把房地產當作事業第二春的房仲等等等。房仲賺的是房子某一占比的傭金(以洛杉磯來說,通常是5%分給兩方的仲介),全美房仲平均年薪大約是7萬左右。但加州由於房價偏高,因此房仲年薪約美金9萬,這也難怪讓一拖拉庫的人都時不時地想踏入房仲這塊試試看。

無論是哪種類型的房仲,以顧客的角度來說,大約分成以下這幾種(覺得有其他類型的也歡迎各位多多補充):

  1. 親友介紹型:我相信這類型的房仲大家都會遇到,鄰居花嬤的兒子、堂哥的女朋友、教會的叔叔、朋友的朋友,總之就是因為你身邊某個熟識的人認識,於是幫忙牽線當仲介,有的時候還會給你打個折退個傭金。好處是如果介紹的人是你信得過的人,這些房仲通常比較不會亂來,某些時候或許在退傭金的情況下,幫助你省到錢。

  2. 網路行銷型:這類房仲主打的是年輕一些的客群,比如Yelp或是Redfin上面的評價非常多。很多時候成交之後往往也會請你去留個正面評價幫忙打廣告。我們其中交手過的一位房仲就是走網路行銷路線,每個月都定期在粉絲頁分享房屋趨勢、經手的房子也都會拍很over的專訪屋主影片來做行銷。

  3. 甚麼都沾型:這類的房仲不會只走某一區域的生意,而是一個廣泛區域底下甚麼都接。如果你不太確定要買哪裡的房子,那麼這類型的房仲會給予不同區域的房市分析。

  4. 集中客群型:有些房仲專門做的某個族群的生意,比如若專打台灣移民就會在社團上面推銷來拉客人,美國這個文化大熔爐,不同區域也有著不同族裔的房仲聚集,無論是西班牙語系國家、亞美尼亞、強國等等,他們或許英文講得有些腔調,但憑著他們會特定母語的優勢,能夠順利專攻新移民這塊市場。

  5. 在地金牌型:在我和C眼中,我們覺得最對我們的胃的房仲,是比較難挖掘到的在地金牌型。在地金牌型的房仲或許在其他地區區域默默無名,上網評價也寥寥無幾,但如果你上網搜尋某某學區的房仲排名、不管是網紅的YouTube頻道還是文章剖析,他們的名字永遠出現在前面。

不是說其他類型的房仲不好,網路行銷沒甚麼錯,親友介紹能省錢也讓我們十分心動,但只能說,這不太適合我們。在這個房屋極其競爭的環境當中,除非你的價格高到沒人膽敢拒絕,不然就要有房子一再被搶走的心理準備。由於我和C非常篤定想要特定學區的房子,偏偏這學區的房子又是擠破頭的狀態,因此退不退分潤不是我們最關注的點,我們需要的是一名向下扎根型、能出謀劃策搶房子的金牌房仲。金牌房仲們不太做網路行銷,光是在固定學區做出口碑的錢就賺不完。我們大略估算了一下這區另外一位金牌房仲一個月的收益,光是今年三月份她賺的錢就超過20萬美金。因此也難怪他們不太給折扣,更不會有扣分潤退傭金來跟你拉生意,因為他們在不降價的情況下,也完全不用擔心沒有客群的問題。

如何辨識眼前這位是否是在地金牌型房仲?除了我上述所說的常在評論上出現以外,如果你想買房的區域剛好又是好學區,他們極有可能在那區住上幾十年,成家立業、兒女滿堂,更有可能在當地相當活躍,比如當個理事或是跟市政府很熟、還跟那區民意代表當麻吉這樣。這也代表著金牌房仲對於在地的風吹草動都瞭若執掌,哪間房正夯、哪間沒搞頭、哪間值得一看,通通都在他們的掌握範圍內。

好房仲的定義

在我們跟無數房仲接洽,我和C發現那些一年銷售量賺的比醫師還多的金牌房仲,這些房仲除了個性好並且有讓你迅速喜歡上他們的特質之外,往往也有以下幾種要件:

訊息秒回,絕不拖泥帶水:好的房仲絕對不會已讀不回,更不會讓你追著他跑。在第一時間永遠走在你前面,不論好壞消息都直接第一時間讓我們知道,且比你更加積極,但又不會令人感到討厭。

對於房價精準評估:我們的金牌房仲和我們討論了三間當時正在出售的房屋價格,這三間都不是我們有興趣的房子,也不是金牌房仲經手的房屋,但她卻精準的預估房屋價格,最後售出的價格也跟她的估價近乎完全相符,誤差在5%以內。表示她對於房價有精準的分析。其中一間房屋開價偏低,但她看準會被炒熱至超出預算,也會事先告知,讓我們直接死心(最後還真的被炒起來,也真的超過我們預算,就和她預期的一樣)。

有備而來:厲害的房仲,會在帶你看房之前就已經先自己看過一遍。在帶你看屋的過程中,不僅是告訴你屋況的問題或優點,更能直接告訴你如何改善某些現狀,好增加房屋價值,比如會告訴你哪裡該拓寬、哪裡該多加一間浴室、哪裡該打掉等等,比你更預先設想這些方案,好讓你能將這些房子的潛力和裝潢的價錢費用,都列入考量之中。

擁有人脈和關係:金牌房仲由於在地深耕多年,不但會幫你去和對方的房仲喬,而且很多時候彼此認識且共事多次,對其他房仲的脾性也瞭若執掌。比如A房仲討厭加價、B房仲喜歡移除保護傘的選項(不知道保護傘contingency是啥地請看我在換日線寫的這篇:美國房價一飛衝天)、D房仲只看現金多寡其他不管等等。我和C曾經和一位經親友介紹的房仲共事過,但她不住我們想購屋的區域,更沒經手過這區的房子,當我們和15個人競爭時,我們的房仲就和其他人一樣,建議我們隨便加個數字就去競標,事後才發現屋主挑的是保護傘移除的買家,但是我們當初的房仲完全沒在出價前問好喬好,更沒有和對方的房仲溝通打探,讓我們失去了一個競標的機會,也讓我們終止和她的合作。

每個人的購屋需求都不一樣,因此這篇也僅以我們的過來人經驗談來分享。不同區域的房仲也有著不同的文化。最後恭祝還在買房路上的各位,都能夠水到渠成,找到好房仲,在如此搶搶滾的房市之中,殺出一條血路來。

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