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等待降息低利率？專家：長住房屋會增值！負擔得起的就是好屋
「早買早享受，晚買享折扣」，這個消費觀念在過去 30 年的房地產市場並不適用，2008 年金融風暴後，低利率加上貨幣寬鬆的環境，更讓全球房地產價格屢創新高。
但情勢在 2022 年 2 月聯準會啟動快速升息後有所轉變，平均 30 年固定抵押貸款利率於上周達到 8%，「債王」Bill Gross 在接受訪問時也示警，屢創新高的抵押貸款利率將使房地產市場陷入停滯，是否代表民眾期待已久的房價下修時機即將來臨？
「危機入房市」時機何時來臨？
高漲的借款成本降低房屋買方的償貸能力，根據全國房地產經紀人協會（下稱 NAR）數據顯示，美國民眾的抵押貸款負擔能力下降至 1989 年以來的新低。
ICE 抵押貸款技術公司企業研究副總裁 Andy Walden 上周接受 CNBC 採訪指出，美國民眾收入必須增加 55%、才能將貸款負擔能力回復到疫情前水準。巨大的財務缺口讓想要購房的民眾縮手觀望，NAR 的數據顯示首購者僅占美國去年不動產交易量的 26%，為 1981 年後的新低，首購族的買房難度在過去 30 年似乎越來越高。
五位房市專家接受 Insider 訪問時表達各自對未來 12 到 18 個月的房市預測，以及對有意購房者的關鍵建議。
等待利率下滑可能適得其反
網路房地產交易經紀服務公司 Redfin 首席經濟學家 Daryl Fairweather 預計聯準會將在 2024 年下半年降息，抵押貸款利率也會下降，但她認為等待利率下滑再進場可能適得其反：
一旦利率下降，買家就會爭先恐後入市，我們會再次看到買方搶購。
NAR 的首席經濟學家 Lawrence Yun 建議財務上做好準備的買主，雖然現在抵押貸款利率處在 20 年來的新高，但此時入場等待聯準會降息後再重新貸款，或許才是明智之舉：
許多首購族都在高利率入市，抵押貸款的 50 年平均利率為 7.8%，當利率下降時人們可以重新貸款減輕負擔。
Yun 的建議其來有自，一般認為即使聯準會明年降息，抵押貸款利率也不太可能回到 2022 年升息前趨近零的水準。Yun 預計未來 12 到 18 個月，抵押貸款利率將降至 6% 至 7% 之間，此預測與房地產分析數據公司 CoreLogic 首席經濟學家 Dr. Selma Hepp 的預測相符，Hepp 預測 2024 年底抵押貸款利率將下滑至 6% 的水準。
保持耐心 瞄準目標 扣下板機：前提是你負擔得起
房地產投資平台 BiggerPockets 數據和分析副總裁 David Meyer 認為若民眾保持耐心，買房是一個很好的投資方式：
買房的最佳時機是當您想要尋找長期定居的房子，並且經濟上足以負擔。如果打算長期持有，購買房地產在財務上是具有彈性的。
Redfin 的 Fairweather 也表達相同立場：
最重要的是民眾要找到居住五年以上的房子。如果長期居住，房屋價格會上升。
雖然房價長期呈現上漲趨勢，能為民眾累積財富，但 Fairweather 強調買家應該只鎖定經濟足以負擔且對生活不造成太大壓力的房屋。若經濟不足以負擔買屋，租房將是更好的財務決策：
你的預算必須留有部分彈性，才能應付生活中的突發狀況。
永遠不要期待進場在房價最低點
身為買家，當然希望在房價最低且貸款利率又足以負擔時進場，但這種期待顯然不切實際。美國房屋的供不應求讓房價保持高檔，雖然持續有新建案入市，但 Sotheby's International Realty 經紀人 Jenna Stauffer 認為短期內不太可能對民眾的貸款負擔能力有顯著影響：
我們面臨房屋嚴重供給不足的問題，即使新房建案不斷進入市場，但要彌補供需之間的差距還需要很長時間。
總結幾位房地產專家的意見，有意買房者先提高自己的個貸評分、將範圍擴大到價格較低的市場，並即時更新市場上的案件數量，將有助於之後入場評估。Hepp 表示：
在市場預期長期抵押貸款利率將持續走高，且房價持續上升，很難評估何時是合適的進場時間。
Yun 認為當抵押貸款利率下降時，部分渴望搬家但不願意放棄低利率的房主可能會決定出售，將有助於緩解市場供給不足的情形，房價也將下滑，但下滑空間可能不大。即使屋主願意放棄原先的低利率換取更好的房子，更高的抵押貸款利率增加的成本也讓屋主審慎評估。且低利率讓更多買家入市，也讓買家的議價能力降低。Meyer 表示：
對買房來說，永遠沒有完美時機。
核稿編輯：湯皓茹
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